Investissement locatif : Faut-il investir en LMNP ou opter pour le Pinel ?

 

LMNP ou PINEL : Que choisir ? Les investissements locatifs en direct ont le vent en poupe avec plus de 1 million de transactions en 2020 ; ceci malgré la crise sanitaire. Dès lors, quel régime offre la meilleure fiscalité pour les investisseurs ? Le dilemme se pose souvent pour les particuliers avec l’alternative suivante : à savoir, faire un choix entre le dispositif Pinel ou louer en meublé via le statut LMNP. Lequel des 2 régimes offre au final le meilleur parapluie fiscal ? Décryptage.

 

Centaure Investissements présente : LMNP ou PINEL : Que choisir ?

Pinel optimisé au déficit foncier

LMNP ou PINEL : Que choisir ?

 

Focus sur le LMNP

 

Il est un fait acquis depuis plusieurs années. Louer en nu revient à rendre la moitié de son bénéfice au trésor public via l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Dès lors, cette fiscalité confiscatoire incite les particuliers investisseurs à se tourner vers la Location Meublée Non Professionnelle ou Professionnelle, généralement en résidence services. Ce statut appelé également LMNP ou LMP étant bien plus généreux ; du moins, si l’on en comprend bien le mécanisme.

De fait, en dotant le logement loué de tous les meubles nécessaires pour assurer le confort standard d’un occupant, l’investisseur pourra se placer sous le régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Ainsi au réel, la globalité des charges seront déductibles : frais de transaction, Intérêts d’emprunt, assurance, comptabilité etc… Mais ce n’est pas tout !

En optant pour le réel, le gros avantage du dispositif résidera dans la possibilité d’amortir son bien en LMNP. L’amortissement fictif du logement sur plusieurs années permettra de réduire à néant la base taxable du loueur en LMNP compte tenu d’un bénéfice égal à zéro.

Toutefois, sous réserve d’avoir des revenus inférieurs à 70 000 euros, l’investisseur a également la possibilité d’opter pour le micro BIC.  Dans cette hypothèse, il suffira de déclarer les revenus perçus en bénéficiant mécaniquement d’un abattement de 50%.

 

Fiscalité des revenus fonciers

LMNP ou PINEL : Que choisir ?

 

Focus sur le dispositif Pinel de 2014

 

Le dispositif d’investissement locatif « Pinel» est un dispositif offrant une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement locatif dans le neuf. Il est reconduit jusqu’en 2024, avec un taux qui sera réduit en 2023. Le logement doit être destiné à la location, avec un plafond d’investissement plafonné à 300 000 € par an. Les locataires ne doivent pas dépasser un revenu fiscal de référence en fonction de la composition de leur foyer.

Sont concernés, en Pinel, les logements neufs ou en VEFA répondant à des performances énergétiques conformes à la norme RT 2012 : c’est-à-dire, les logements transformés en habitation et répondant aux normes ci-dessus, les logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformés en logement neuf ainsi que les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation pourront également bénéficier de ce dispositif.

De plus, il faut impérativement louer le bien dans l’année qui suit l’achèvement des travaux ou l’acquisition.

La réduction fiscale accordée est de 12 % à 21 % selon la durée d’engagement :

  • 12 % sur 6 ans,
  • 18 % sur 9 ans,
  • 21 % sur 12 ans.

 

Cette réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans des communes concernées par un déséquilibre notable entre l’offre et la demande de logements neufs. Ainsi Les zones géographiques sont découpées en 3 zones bien déterminés :

  • A Bis: Paris et quelques communes d’Ile de France.
  • A: agglomération parisienne, Côte d’Azur (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
  • B1agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques autres agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’outre-mer, la Corse.

 

Conseil sur le Pinel :

Le Pinel est d’abord un investissement immobilier et la défiscalisation ne doit être considérée que de manière secondaire. Comme pour tout investissement il faut être attentif à l’emplacement, le prix d’achat et le loyer à percevoir dans le futur. De plus, dans la mesure où vous bénéficiez d’un déficit foncier au terme des 6, 9 ou 12 ans, vous ne pourrez pas revendre votre bien, durant toute la période qui vous amènera à 3 ans après le dernier déficit foncier. Et cela peut être d’autant plus long si des travaux ont été réalisés dans le bien, surtout après une dizaine d’années d’occupation. Sachant que durant cette période, votre effort d’épargne augmentera obligatoirement du fait du terme de la réduction d’impôt, qu’il faudra bien évidemment compenser. Selon l’article 156 du Code Général des Impôts, l’investissement en loi Pinel n’est pas le seul concerné. Cette règle est vraie pour tous les investissements locatifs fonciers.

 

 

Investir dans l'immobilier en 2021

LMNP ou PINEL : Que choisir ?

 

Cas pratique sur la fiscalité du Pinel

 

Jean achete un bien à Rennes qui est une ville dynamique et étudiante pour 250 000 euros. Ce sera un grand T2 avec parking en VEFA dans une commune éligible au dispositif Pinel. Le loyer escompté en fonction de la zone sera de 625 euros.

Sur 12 ans, la défiscalisation maximum est de 21 % du prix du bien : 250 000 € x 21 % = 52 500 €. Au rythme de 2 % par an pendant 9 ans puis 1 % par an pendant 3 ans. Donc 4 620 € par an les 9 premières années, puis 2 310 € par an les 3 dernières années.

 

Rendement de l’investissement

  • Prix d’acquisition = 250 000 €.
  • Frais de notaire 7 500 €.
  • Loyer mensuel hors charges = 625 €, soit un revenu foncier annuel de 7 500 €.
  • Rendement brut 2,91%

 

 

Cas pratique sur la fiscalité en LMNP

 

Avec un budget de 250 000 euros à Rennes, le prix d’un T2 de 59 m² de bon standing est de 232 000 € (soit 4 000 € par m²). Sans plafond Pinel, cet appartement se louera à 800 € mensuel. Pour un prix équivalent la surface sera plus grande dans un quartier similaire.

Quel sera le rendement brut en LMNP ?

  • Prix d’achat = 232 000 €.
  • Frais de notaire : 16 000 €.
  • Meubles = 4 000 €.
  • Loyer mensuel hors charges = 800 €, soit 9 600 € annuel.
  • Rendement brut = 9 600 € / 252 500 € = 3,82 % brut.

 

 

Louer en loi Pinel ou en LMNP ?

Tout dépend. Le LMNP est souvent plus rentable que le Pinel. Mais la question est surtout de savoir lequel des deux dispositifs correspond le mieux à vos attentes. Ainsi le choix dépend avant tout du budget et des objectifs à long terme. Si l’investissement locatif doit fournir une source de revenus complémentaires, il faudra opter pour le LMNP. A contrario, si l’objectif est de baisser l’impôt sur le revenu à long-terme, mieux vaudra privilégier la loi Pinel.

 

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Pour en savoir plus

 

Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :

La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.

Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.

Conseiller gestion patrimoine conseiller financier expliquant le rôle du conseiller en gestion de patrimoine

 

 

En bref

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