Investir dans l'immobilier
Un pilier d'un patrimoine solide : revenus réguliers, effet de levier du crédit, avantages fiscaux et valorisation dans le temps. Nous sélectionnons des opportunités rigoureusement étudiées et vous accompagnons à chaque étape — du choix du bien au financement.
Pourquoi investir dans l’immobilier avec Centaure Investissements ?
Notre architecture ouverte nous permet de sélectionner les meilleurs programmes du marché, sans contrainte de stock à écouler. Chaque opportunité est analysée selon son emplacement, sa rentabilité réelle et sa cohérence avec votre stratégie patrimoniale globale. Et parce qu’un bon investissement passe par un bon financement, nous vous accompagnons aussi sur le crédit.
Nos solutions immobilières
Immobilier locatif & défiscalisation — dispositifs Pinel, déficit foncier, Denormandie : réduire votre impôt tout en construisant un patrimoine.
Résidences gérées & LMNP — percevoir des loyers en bénéficiant du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, fiscalement avantageux.
SCPI — investir dans l’immobilier d’entreprise et percevoir des revenus, sans aucune gestion.
Nue-propriété & démembrement — acquérir à prix décoté et préparer la transmission.
Immobilier à l’étranger — diversifier géographiquement avec des opportunités sélectionnées.
Notre méthode
Tout commence par un premier rendez-vous gratuit et sans engagement. Nous analysons votre situation, vos objectifs (revenus, défiscalisation, transmission) et votre capacité d’investissement, puis nous vous proposons les solutions les plus adaptées. L’immobilier s’inscrit dans une réflexion d’ensemble : découvrez aussi nos placements financiers et notre gestion privée.
Investissement immobilier
Investir et réduire son impôt
Sept solutions pour investir dans l’immobilier — et un éclairage pour comprendre et alléger votre IFI — selon votre projet, votre horizon et votre patrimoine.
Dispositif Jeanbrun
Le statut du bailleur privé : amortissez une partie du prix de votre bien locatif et réduisez vos revenus fonciers.
Loi Malraux
Restaurez un immeuble d'exception en secteur protégé : réduction d'impôt directe, hors plafond des niches.
Monuments Historiques
Le régime le plus puissant : 100 % des travaux déductibles de votre revenu, hors plafond des niches.
Dispositif Denormandie
Le « Pinel de l'ancien » : rénovez un logement en centre-ville et réduisez votre impôt de 12 % à 21 %.
LMNP résidence de services
Des revenus sans gestion : récupérez la TVA et percevez des loyers très peu fiscalisés grâce à l'amortissement.
Investir en SCPI
Accédez à l'immobilier via des parts et percevez des revenus locatifs réguliers, sans gestion et avec un risque mutualisé.
Nue-propriété
Achetez un bien décoté de 30 à 40 %, sans charge ni fiscalité, et récupérez la pleine propriété à terme.
Comprendre & optimiser l'IFI
Au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier : maîtrisez le barème, les abattements et les leviers d'allègement.
Simulateur · Plus-value immobilière
Estimez l'impôt sur votre plus-value
Lors de la vente d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif, la plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Estimez ce que vous resterait.
Bon à savoirLa vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value. Ce simulateur ne concerne donc que les résidences secondaires, biens locatifs et terrains.
Estimation à titre purement illustratif et non contractuel. Ce calcul concerne la vente d'un bien par un particulier (résidence secondaire, bien locatif, terrain) : la résidence principale est totalement exonérée de plus-value. La plus-value brute correspond au prix de vente diminué du prix d'achat majoré des frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou montant réel) et des travaux (forfait 15 % uniquement si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, ou montant réel sur justificatifs). Elle est ensuite réduite par un abattement pour durée de détention, distinct pour l'impôt sur le revenu (6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année puis 4 % la 22ᵉ → exonération à 22 ans) et pour les prélèvements sociaux (1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, 9 %/an de la 23ᵉ à la 30ᵉ → exonération à 30 ans). Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique sur la part de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Ce simulateur n'intègre pas les exonérations particulières (première cession hors résidence principale, prix ≤ 15 000 €, abattements exceptionnels en zone tendue, etc.) ni les cas de biens reçus par donation ou succession. Avertissement : malgré le soin apporté à cet outil, Centaure Investissements ne saurait être tenue responsable d'éventuelles erreurs, omissions, évolutions réglementaires ou écarts avec votre situation réelle ; cette estimation n'a aucune valeur contractuelle et seule une étude personnalisée réalisée avec votre conseiller (et votre notaire) fait foi.
Comprendre
La plus-value immobilière en clair
Lorsqu'un particulier vend un bien immobilier (hors résidence principale, exonérée), le gain réalisé — la plus-value — est imposé. Mais ce gain n'est pas la simple différence entre vos prix d'achat et de vente : il est majoré de vos frais et travaux, puis réduit selon la durée de détention. Voici comment il se calcule.
La plus-value brute
Prix de vente moins prix d'achat majoré (frais d'acquisition et travaux). C'est le gain de départ.
L'abattement pour durée
Plus vous détenez longtemps, plus la base imposable diminue — jusqu'à l'exonération totale.
L'imposition
19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, plus une surtaxe au-delà de 50 000 €.
Le prix d'acquisition majoré
L'abattement pour durée de détention
Il est distinct pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux. À l'impôt sur le revenu : 6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ → exonération à 22 ans. Aux prélèvements sociaux : 1,65 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 %/an → exonération à 30 ans.
| Durée de détention | Taxation effective (IR + PS) |
|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 36,2 % (aucun abattement) |
| 10 ans | 29,1 % |
| 15 ans | 22,0 % |
| 22 ans | Impôt exonéré — restent les prélèvements sociaux |
| 30 ans et plus | 0 % — exonération totale |
Hors surtaxe de 2 à 6 %. Une surtaxe progressive s'applique sur la part de plus-value imposable supérieure à 50 000 € (appréciée après abattement pour durée de détention).
Les principaux cas d'exonération
Résidence principale
Exonération totale de la plus-value sur le logement qui constitue votre résidence habituelle et effective au jour de la vente (et ses dépendances).
Achat d'une 1ʳᵉ résidence principale
La première vente d'un logement autre que la RP est exonérée si vous n'avez pas été propriétaire de votre RP les 4 ans précédents et réemployez le prix dans les 24 mois.
Durée de détention
Exonération à l'impôt après 22 ans, et aux prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Petites cessions
Prix de cession ≤ 15 000 € (apprécié par bien et par cédant en cas d'indivision). Ne vise pas les parts de SCI/SCPI.
Retraités & invalides
Sous conditions : non passible de l'IFI et revenu fiscal de référence modeste (N-2), pour les titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité.
Non-résidents
Exonération possible jusqu'à 150 000 € de plus-value nette sur l'ancienne habitation en France, sous conditions de délai et de domiciliation antérieure.
Logement social
Cession à un bailleur social ou à un acquéreur s'engageant à réaliser des logements sociaux dans les délais prévus.
Expropriation
Exonération en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, sous condition de remploi de l'indemnité dans les 12 mois.
Droit de surélévation
Cession d'un droit de surélévation en vue de la création de locaux d'habitation, sous conditions.
Synthèse pédagogique et non exhaustive, à jour 2026. Chaque exonération obéit à des conditions précises qui doivent être vérifiées au cas par cas ; d'autres dispositifs et abattements exceptionnels peuvent s'appliquer. Ce contenu n'a aucune valeur contractuelle et ne constitue pas un conseil personnalisé — la plus-value est liquidée par le notaire lors de la vente. Rapprochez-vous d'un conseiller Centaure Investissements (et de votre notaire).
Allez plus loin
Faites le point sur l'ensemble de votre patrimoine
Ce simulateur n'éclaire qu'une partie de votre situation. En 5 minutes, notre audit patrimonial vous livre une radiographie complète — profil d'investisseur, score et recommandations — et l'opportunité d'un échange offert avec un conseiller.
Vos questions sur l’investissement immobilier
Faut-il investir dans le neuf ou l’ancien ?
Les deux ont leurs atouts : le neuf offre des dispositifs fiscaux (Pinel) et peu de travaux ; l’ancien, des prix d’entrée plus bas et le déficit foncier. Le bon choix dépend de vos objectifs — nous vous orientons.
Quel apport pour investir dans l’immobilier ?
Il est souvent possible d’investir avec un apport limité grâce à l’effet de levier du crédit. Nous vous aidons à structurer le financement le plus pertinent.
Comment réduire mes impôts grâce à l’immobilier ?
Plusieurs leviers existent : Pinel, déficit foncier, LMNP, monuments historiques… Nous identifions le dispositif adapté à votre fiscalité.
Accompagnez-vous l’investissement à l’étranger ?
Oui, nous sélectionnons des opportunités à l’étranger et vous accompagnons sur les aspects juridiques et fiscaux.
Parlons de votre projet immobilier
Un conseiller Centaure Investissements vous recontacte sous 24h, sans engagement.
Un projet ? Échangeons avec un conseiller.
Être recontacté