La LMNP en résidence de services
Investissez dans un logement meublé et géré — étudiants, seniors, tourisme — et percevez des revenus complémentaires sans aucune gestion. Deux atouts : la récupération de la TVA (20 %) et des loyers très peu fiscalisés grâce à l'amortissement. Comprenez le dispositif, puis estimez votre rendement avec notre simulateur.
Comprendre le dispositif
La LMNP en résidence de services, expliquée simplement
Vous achetez un logement meublé et équipé dans une résidence gérée (étudiants, seniors, tourisme, affaires) et le confiez à un exploitant professionnel via un bail commercial. C'est lui qui s'occupe de tout et vous verse un loyer, occupé ou non. Deux atouts majeurs : la récupération de la TVA (20 %) et des loyers très peu fiscalisés grâce à l'amortissement — le tout sans aucune gestion locative.
Vous achetez un bien géré
Un logement meublé dans une résidence de services neuve ou d'occasion, prêt à louer, avec parties communes et services adaptés aux occupants.
L'exploitant gère tout
Bail commercial de 9 ans minimum : l'exploitant trouve les locataires, entretient, et vous verse un loyer trimestriel, que le logement soit occupé ou non.
Vous optimisez la fiscalité
Récupération de la TVA (20 %) et amortissement du bien au régime réel : vos loyers (imposés en BIC) sont fortement, voire totalement, défiscalisés.
Pour qui et quels biens ?
Les deux leviers fiscaux
Imposition des loyers (BIC)
| Régime | Base imposable |
|---|---|
| Micro-BIC | 50 % des loyers |
| Réel (amortissement) | loyers − charges − amortissement |
Récupération de la TVA
Avantages
Points de vigilance
Synthèse pédagogique et non exhaustive établie à partir de la documentation du dispositif. Modalités susceptibles d'évoluer (prélèvements sociaux portés à 18,6 % à compter des revenus 2026). Ce contenu ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé — rapprochez-vous d'un conseiller Centaure Investissements.
Simulateur · LMNP résidence de services
Estimez votre rendement en résidence gérée
Immobilier géré, sans souci de gestion : récupérez la TVA (20 %) et, grâce à l'amortissement au régime réel, percevez des loyers quasiment non fiscalisés.
Estimation à titre purement illustratif et non contractuel. En résidence de services avec bail commercial, les loyers relèvent des BIC. La récupération de TVA (20 % du prix, soit 1/6 du prix TTC) suppose la fourniture d'au moins 3 des 4 services para-hôteliers et une conservation du bien ≥ 20 ans (sinon reversement au prorata). Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % ; impôt estimé = base × (TMI + 18,6 % de prélèvements sociaux 2026). Régime réel : un amortissement annuel est estimé à environ 3 % du prix hors taxe (immeuble + mobilier) et vient, avec les charges, neutraliser tout ou partie du loyer imposable les premières années (impôt souvent proche de 0). La rentabilité est calculée sur le coût net après récupération de TVA. Vos résultats réels dépendent du bien, du bail, de l'exploitant et de votre situation ; ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé. Investissement comportant un risque de perte en capital, d'illiquidité et de défaillance de l'exploitant.
Un projet en résidence de services ?
Nos conseillers étudient votre situation, la qualité de l’exploitant et l’optimisation de votre fiscalité, sans engagement.
