La rentabilité des immeubles baissera inéluctablement à court terme. Pourquoi ?

 

De nombreux acteurs de l’immobilier vont devoir se séparer de leurs actifs à très court terme. En, effet, ils devront nécessairement vendre ou réaliser d’importants travaux pour faire baisser la consommation énergétique de leurs immeubles. Ce verdissement de l’immobilier, à l’instar des véhicules de transport, s’inscrit globalement dans le défi climatique actuel.

La conséquence immédiate pour les investisseurs est que tous les acteurs de l’immobilier veulent se positionner aujourd’hui sur des immeubles plus vertueux en termes de consommation énergétique. C’est-à-dire, des immeubles neufs avec une valorisation de leurs actifs subséquente, qui va augmenter et entraîner une baisse des rendements. En outre, ceux qui décident de conserver leur parc vont devoir déclencher des enveloppes de travaux très importantes.

 

Centaure Investissements analyse pourquoi une baisse probable des rendements de l’immobilier est à craindre à court terme

Rendements immobiliers

Rendements immobiliers

Rendements immobiliers : Le diagnostic

 

Dès 2028, l’immobilier résidentiel, qui est très important en France et en Europe, devra respecter des obligations draconiennes liées à l’environnement. Autant dire que c’est demain ! Ainsi, tous les investisseurs immobiliers qui détiennent un logement résidentiel et qui n’auront pas une bonne classification de performance énergétique ne pourront probablement plus louer leur bien. Il y a fort à parier que celui-ci sera certainement considéré comme indécent, voire … insalubre. En conséquence, tous les propriétaires fonciers d’immobilier résidentiel seront dans l’obligation, dans les 5 prochaines années, de réaliser des travaux souvent couteux, selon la qualité environnementale du bien qu’ils détiennent.

L’équation est simple. Il faut anticiper le plus tôt possible ces travaux pour mettre en parfaite configuration le bien locatif avec l’évolution de l’exigence immobilière à venir. Si les professionnels ou les propriétaires fonciers ne réalisent pas ces travaux, il y aura indubitablement des problématiques de valorisation de leurs actifs dans le futur. Pire encore, des propriétaires qui réalisent actuellement des travaux importants sur leurs biens, sans anticiper ses futures normes que nous ne connaissons pas encore, seront enclin à remettre la main à la poche à court terme.

 

Immobilier vert

Rendements immobiliers

L’immobilier vert : un marché immobilier gigantesque en ligne de mire

 

Il est donc impératif de se mettre en mouvement eu égard à cette campagne de travaux généralisée qui impactera durablement les rentabilités immobilières. On estime qu’au niveau européen, 75 % des immeubles sont considérés comme déficients du seul point de vue de la consommation énergétique. Cela représente 35 millions d’immeubles !

Ce marché s’annonce donc gigantesque. En effet, tous les opérateurs de l’immobilier vont devoir se mettre au pas, afin d’optimiser les performances énergétiques de leurs immeubles. Cela aura une incidence inéluctable sur les rendements.

 

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Préparer l’avenir proche et revoir les méthodes de valorisation des actifs

 

Il incombe donc aux acteurs de l’immobilier d’entamer des discussions avec leurs locataires sur les modalités des travaux à effectuer pour compenser la baisse de rendement. Il sera sans doute nécessaire de passer par une phase de renégociation des baux. Mais il faudra également réfléchir à la manière d’optimiser leurs logements ou leurs actifs tertiaires, c’est-à-dire les immeubles de bureaux.

Cette négociation s’effectuera sur deux sujets prépondérants. D’une part sur celui des travaux, bien évidemment et d’autre part, sur la possibilité d’augmenter les loyers pour compenser au mieux la baisse de rentabilité sur une longue durée. Tous ces changements vont probablement impacter très fortement et en premier lieu la rentabilité de la pierre-papier comme les  SCPI, les OPCI et les SCI. On va donc faire face à une pression sur les rendements dans les années futures avec pour corollaire, une augmentation du capital et certainement des problèmes de liquidité en termes de possibilités de revente pour les détenteurs de parts.

Les reventes à soi-même, pour intégrer ses biens détenus en direct dans des sociétés, en vue de les assujettir au régime de la TVA, devraient également voir leur nombre s’accroître. Sachant que le but premier d’une revente à soi-même est avant tout de transmettre dans un cadre optimisé.

 

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On se dirige donc demain, dans le fameux monde d’après, vers une évolution majeure des méthodes d’évaluations des biens immobiliers ainsi que des méthodes de calcul de la rentabilité immobilière. Le socle commun à ces valeurs sera lié, sans nul doute, à la qualité environnementale du bien. Les normes RT, BBC, etc. paraîtront alors, à coup sûr, d’un autre temps.

 

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La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.

Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.

Conseiller gestion patrimoine conseiller financier expliquant le rôle du conseiller en gestion de patrimoine

 

 

En bref

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