Hausse des taux : Quand emprunter n’est-il plus intéressant ?
La hausse des taux d’intérêt n’est désormais plus neutre lorsqu’il s’agit d’investir dans un immeuble de rapport. A l’instar de l’OAT (taux d’emprunt de l’État français sur 10 ans) qui est passé à 3%, le taux moyen des crédits immobiliers sur 20 ans est passé à 2,5% en même pas un an. Toutefois, à l’aune des chiffres historiques, on s’aperçoit qu’en un demi-siècle, les taux ont souvent largement dépassé les 3%.
Emprunter en immobilier
Emprunter en immobilier : Les seuils à étudier
Pour déterminer si un placement immobilier à crédit est rentable, de nombreux particuliers font le calcul suivant : à savoir que si leur investissement leur rapporte 5%, il faut alors que le taux du crédit soit inférieur à 5%. Toutefois ce n’est pas le bon calcul. D’ailleurs, les investisseurs confondent régulièrement le rendement brut, net, double net et triple net (Cf notre vidéo sur le sujet sur Centaure Investissements TV)
De fait, il faut aussi prendre en compte dans le calcul de rentabilité, la fluctuation des intérêts à payer chaque année, qui est dégressive au fil du temps. Par ailleurs, la fiscalité est également un point essentiel à intégrer au rendement de l’opération. En effet, la hausse des taux rend le crédit plus onéreux mais est atténuée par la baisse mécanique de la fiscalité. Enfin, l’effet de levier du crédit est souvent négligé. En somme, les rendements liés à l’investissement immobilier à crédit couvrent le coût de ce crédit (intérêts) et remboursent une bonne partie de la mensualité.
Taux d’intérêt immobilier
In fine, si le taux du crédit immobilier est plus élevé que le taux de rendement, l’investissement peut être tout aussi bénéfique. Ceci, sous réserve d’avoir respecter quelques principes de base comme la négociation des frais bancaires et le taux de l’assurance décès invalidité, via une délégation éventuellement. Mais ce n’est pas tout. Il conviendra également d’avoir tenu compte de la fiscalité de l’investisseur particulièrement sur l’impact des revenus fonciers et avoir optimiser la durée d’investissement.
Emprunter en immobilier : L’art de la négociation en période de remontée des taux
Comme vu en supra, il est devenu factuellement plus compliqué de négocier les taux avec son banquier, sachant qu’ils risquent d’augmenter encore. Mais il est encore possible d’optimiser les taux en négociant les frais, comme les frais de dossier, de garantie, d’agence …
Toutefois, le bon sens sera de rigueur sur l’ensemble de votre projet d’investissement immobilier, en commençant par bien acheter, au bon emplacement et au bon prix. Aussi, le type d’investissement, voire la forme d’acquisition (En nom propre, en SCI, en SARL de famille …) détermineront bon nombre de paramètre quant au taux et au rendement final de l’opération à venir.
Trop d’opérations, qui semblent être « le bon coup » au moment de l’acquisition, subissent le classique effet ciseau de l’investissement immobilier (Cf. notre article : L’effet ciseau : un classique de l’investissement immobilier).
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