Immobilier : location meublée ou démembrement, les régimes fiscaux les plus avantageux en 2023
Les investisseurs ont adopté massivement le régime LMNP ces dernières années pour des raisons fiscales. Pourtant il existe un autre régime attrayant : revue de détail.
Investissement immobilier 2023
Pourquoi investir en meublé ?
Investir dans un bien meublé peut présenter de nombreux avantages. Par exemple, vous retrouvez parmi ces avantages des revenus locatifs nets souvent bien plus élevés qu’en immobilier non meublé. En effet, les locataires sont généralement prêts à payer un loyer plus élevé pour un logement meublé, car ils n’ont pas besoin d’acheter eux-mêmes des meubles et les équipements qui composent le logement. Par ailleurs, la fiscalité est moins confiscatoire en location meublée qu’en location nue.
D’autre part, généralement, les locataires sont plus faciles à trouver, même si nous savons que le marché de l’immobilier locatif est toujours tendu en ce début d’année 2023. En conséquence, les logements meublés sont souvent très recherchés, notamment par les étudiants, les travailleurs temporaires et les expatriés par exemple. De fait, il s’avère que ces derniers cherchent souvent une solution d’hébergement temporaire.
Toutefois, il est également vrai que les locataires de logements meublés réalisent généralement des séjours plus courts qu’en location nue et ne cherchent pas à s’installer durablement.
Investissement immobilier 2023
Des charges moins élevées
Il est à noter que les logements meublés nécessitent moins d’entretien et de réparations, car les meubles et les équipements sont généralement remplacés régulièrement, au terme de leur amortissement.
Par ailleurs, le principe même de l’amortissement par composantes est souvent plus efficace que les dispositifs fiscaux dits « classiques » qui peuvent permettre de réduire les impôts sur les revenus locatifs. Rappelons que le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut qui permet un amortissement des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Toutefois, le dispositif Censi-Bouvard n’existe plus depuis le 1er janvier 2023.
Concrètement, les revenus tirés d’un LMNP sont imposés via 2 régimes fiscaux :
- Le régime Micro Bic : Abattement forfaitaire de 50 % contre 30 % en location vide.
- Le régime Réel Simplifié : Ici, on peut amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, etc).
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Pourquoi investir en démembrement ?
Le démembrement de propriété consiste à scinder la propriété d’un bien immobilier de rapport en deux parties :
- la nue-propriété du logement
- L’usufruit.
Ainsi, avec ce mécanisme juridique astucieux, l’usufruitier dispose du droit de disposer du bien immobilier comme il l’entend. De ce fait, le nu-propriétaire dispose uniquement de la nue propriété. En somme, lorsque l’investisseur achète en nue-propriété un bien immobilier de rapport, la jouissance de l’actif immobilier est acquise par un bailleur (usufruitier). Et c’est ce dernier qui va assurer la gestion du bien et qui prendra en charge les charges et les travaux d’entretien du bien jusqu’à la fin de l’usufruit.
L’opération d’acquisition en démembrement fait l’objet d’un contrat d’une durée temporaire. Mais au moment de l’acquisition, le prix du bien immobilier est décoté en fonction de la durée du démembrement temporaire. Et plus la durée est longue et plus la décote pratiquée est importante. Ainsi, vous bénéficierez généralement d’environ 40% de décote sur le bien pour un démembrement d’une quinzaine d’années.
Investissement immobilier 2023
Enfin, à la fin du démembrement, l’investisseur dispose de la pleine propriété du bien immobilier et de sa jouissance complète, sans avoir à verser de supplément de prix. Ce mécanisme s’adresse aux investisseurs qui veulent se constituer des revenus différés, pour financer leur retraite ou pour financer les études de leurs enfants. Voire aux personnes qui souhaitent réaliser une plus value à terme sur un bien acquis à prix décoté.
Pour rappel, pendant le démembrement, l’investisseur n’a aucune contrainte de gestion et l’opération est neutre en termes de fiscalité (IR et IFI).
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