Le 13 mars 2025, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a lancé une mise en garde contre certaines pratiques de communication des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). L’organisme dénonce une focalisation excessive sur les taux de distribution, au détriment d’une information équilibrée et transparente. Cette alerte vise notamment les fonds récents, qui emploient parfois des méthodes de calcul discutables pour attirer les investisseurs.
SCPI : attention aux rendements affichés
Des performances parfois trompeuses
L’AMF a relevé plusieurs pratiques qui peuvent induire en erreur les épargnants. Parmi elles, l’utilisation de taux annualisés par des SCPI n’ayant pas encore un an d’existence est pointée du doigt. Cette technique, interdite, peut donner l’illusion d’un rendement élevé, sans refléter la réalité des performances.
Autre élément mis en avant : les présentations marketing qui omettent des facteurs essentiels tels que l’évolution du prix des parts, la liquidité des investissements ou encore la concentration géographique des actifs. Or, ces paramètres influencent directement la rentabilité réelle des SCPI.
Une approche plus globale défendue par les acteurs historiques
Face à ces dérives, certains acteurs du secteur prônent une vision plus équilibrée. Aestiam, société de gestion spécialisée, met en avant une approche patrimoniale axée sur la résilience. Sa SCPI phare, Aestiam Placement Pierre, repose sur un patrimoine diversifié de 150 immeubles situés à Paris et dans les grandes métropoles françaises. L’accent est mis sur la qualité des actifs et la politique de gestion à long terme, plutôt que sur la seule performance immédiate.
Selon Aestiam, l’évaluation des SCPI doit s’appuyer sur des indicateurs complémentaires, tels que :
- La localisation et la diversification du patrimoine
- La qualité et la pérennité des locataires
- La politique de renouvellement des biens
- Le ratio de couverture des loyers
Vers une réforme des critères d’évaluation ?
L’intervention de l’AMF relance le débat sur l’amélioration des grilles d’analyse des SCPI. De nombreux professionnels plaident pour une standardisation des indicateurs de performance, intégrant des notions de risque immobilier et de qualité de gestion.
Aestiam propose notamment d’adopter une approche multidimensionnelle qui croise plusieurs critères :
- Taux de distribution
- Performance globale annuelle (incluant les plus-values et moins-values latentes)
- Volatilité historique des rendements
Cette démarche permettrait de mieux distinguer les SCPI ayant une stratégie durable des produits plus opportunistes.
Une transparence renforcée dès 2026 ?
Face à ces constats, le régulateur pourrait imposer dès 2026 de nouvelles règles de transparence, inspirées de celles applicables aux Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) depuis 2022. En attendant, l’AMF recommande aux investisseurs de ne pas se limiter aux rendements affichés et de vérifier :
- L’historique complet des performances
- La composition réelle du portefeuille
- La liquidité des parts
Un marché en pleine mutation
Actuellement, on compte plus de 200 SCPI sur le marché. Si seulement 6 % d’entre elles enregistrent une baisse de valorisation, cette tendance pourrait s’accentuer avec le ralentissement économique. Certaines SCPI affichent déjà des baisses dépassant 20 %.
Des plateformes comme Linxea ont récemment alerté sur le retour des « taux fictifs », qui faussent les comparaisons entre produits. L’AMF rappelle que les épargnants recherchant un complément de revenu doivent être vigilants et prendre en compte l’ensemble des paramètres pour éviter les déconvenues.
Conclusion : vigilance et diversification
L’avertissement de l’AMF souligne l’importance d’une approche prudente dans l’investissement en SCPI. Plutôt que de se fier uniquement aux taux de distribution, il est essentiel d’analyser la solidité de la gestion et la qualité du patrimoine immobilier. Diversifier ses placements reste la meilleure stratégie pour sécuriser son épargne face aux aléas du marché immobilier.
Communication non contractuelle
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. En conséquence, l’objectif de performance n’est pas garanti. L’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur qu’il ne garantit pas. Elles s’entendent hors fiscalité et frais de gestion annuels des contrats de capitalisation concernés.
En investissant sur des supports en unités de compte vous profitez du potentiel de performances des marchés financiers, mais vous prenez un risque de perte en capital. En effet, l’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte, mais ne garantit pas leur valeur. Celle-ci est soumise à des fluctuations, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution des marchés financiers.
Notez qu’un entretien auprès d’un conseiller est indispensable afin de vérifier que les solutions présentées sont en cohérence avec votre situation. Sachez que la souscription à cette solution prendra en compte les objectifs et le profil d’investisseur de l’épargnant. L’investissement portant sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital.
