La fiscalité LMNP 2027 se dessine. Le projet de loi de finances, déposé le 1er octobre 2026, propose de plafonner l’amortissement déductible en location meublée non professionnelle. Il mettrait aussi fin au report des amortissements non déduits. Au 2 octobre 2026, ces mesures restent des propositions soumises au Parlement.
Fiscalité LMNP 2027 : ce que prévoit l’article 7
La location meublée pourrait connaître une nouvelle évolution fiscale. Après la modification du calcul des plus-values en 2025, le gouvernement s’attaque à la déduction des amortissements. Cette fois pendant la détention du logement.
L’article 7 du projet s’intitule « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». Il prévoit deux séries de restrictions. D’une part un plafond annuel pour l’amortissement des locaux. D’autre part un durcissement des règles de report. Les propriétaires de logements loués meublés à l’année seraient concernés. Les meublés de tourisme subiraient des limites encore plus basses.
La fiscalité LMNP 2027 ne supprimerait donc pas le régime. En revanche, s’il était adopté en l’état, le texte pourrait modifier sensiblement le résultat imposable de certains bailleurs. Le dispositif figure aux pages 45 et 46 du projet.
Pourquoi l’amortissement compte autant
Pour saisir l’enjeu de la fiscalité LMNP 2027, il faut partir de l’amortissement. Au régime réel, le propriétaire déduit les charges admises fiscalement ainsi qu’un amortissement. Ce dernier traduit, en comptabilité, la consommation progressive de la durée d’utilisation du bien.
Autre précision utile : l’amortissement n’est déjà pas déductible sans limite. L’article 39 C du Code général des impôts la limite au montant des loyers diminué des autres charges. Il ne permet donc pas, à lui seul, de créer ou d’aggraver un déficit fiscal. Aujourd’hui, les amortissements régulièrement comptabilisés mais non déduits peuvent être reportés sans limite de durée.
Enfin, le terrain ne s’amortit pas. Sa valeur doit être séparée de celle de la construction, sous la responsabilité du loueur. Il n’existe pas de proportion universelle applicable à tous les logements.
Déduire n’est pas réduire son impôt
Il faut cependant distinguer une déduction du bénéfice d’une réduction d’impôt. Déduire 7 000 euros d’amortissement ne signifie pas économiser 7 000 euros d’impôt. L’économie dépend notamment de la situation fiscale du contribuable, donc de son taux marginal et de ses autres revenus.
Location à l’année : deux limites cumulatives
Hors meublés de tourisme, le projet limiterait l’amortissement déductible des locaux à 2,5 %. Et ce, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
Ces deux limites se cumuleraient. Le plafond de 7 000 euros ne constituerait donc pas une déduction forfaitaire accordée à chaque propriétaire.
Prenons une illustration simplifiée. Pour une base immobilière amortissable de 200 000 euros, hors terrain, la limite liée au taux représenterait 5 000 euros. Pour une base de 320 000 euros, le calcul donnerait 8 000 euros. Mais le plafond ramènerait la déduction à 7 000 euros. Dans les deux cas, il faudrait encore respecter l’amortissement effectivement comptabilisé et la limite liée au résultat locatif.
La référence au foyer fiscal mérite également attention. Le texte ne prévoit pas 7 000 euros par appartement. Détenir plusieurs logements ne multiplierait donc pas automatiquement ce plafond. À noter aussi : le projet ne définit aucune assiette et ne fixe aucun forfait pour le terrain.
Meublés de tourisme : un encadrement renforcé
Le projet abaisserait ici le taux à 1,5 %. Le plafond tomberait à 5 000 euros par an et par foyer fiscal. Avec une base amortissable de 200 000 euros, la limite représenterait 3 000 euros. Et ce, avant les autres restrictions.
Le projet renvoie à la définition du I de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Or cette définition est neutre : elle vise les meublés de tourisme, qu’ils soient classés ou non. Le classement touristique ne suffirait donc pas, à lui seul, à écarter ce plafonnement. Cette location courte durée fait par ailleurs l’objet d’un encadrement croissant, comme nous l’évoquions à propos des meublés touristiques sous pression.
Autre distinction utile : la disposition vise l’amortissement des locaux. Le mobilier et les équipements resteraient hors de cette assiette. Il serait donc excessif d’y voir un plafond global applicable à toutes les charges du logement.
Fiscalité LMNP 2027 : la fin des reports
Le changement ne porterait pas seulement sur le montant déductible chaque année. Et c’est probablement la disposition la plus lourde de la fiscalité LMNP 2027.
Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements non déduits seraient perdus. Ils ne pourraient plus être imputés sur les exercices suivants. Attention à la portée exacte. La mesure viserait les amortissements bloqués par les nouveaux plafonds, mais aussi par la règle actuelle.
La différence est donc majeure. Aujourd’hui, un amortissement non utilisé constitue une réserve mobilisable ultérieurement. Demain, cette réserve cesserait de se constituer. Autrement dit, le projet ne plafonne pas seulement la déduction annuelle : il supprimerait le mécanisme même de l’amortissement différé.
Cette restriction pèserait surtout sur les investissements dont les charges absorbent déjà une grande partie des loyers. Un plafond annuel ne résume donc pas, à lui seul, les conséquences de la réforme.
Fiscalité LMNP 2027 : le sort des anciens stocks
Le projet prévoit néanmoins une transition. Les amortissements comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient utilisables. Ceux, du moins, que la limitation actuelle avait bloqués.
Ces stocks pourraient être imputés sur les exercices clos jusqu’au 31 décembre 2036. Leur déduction serait toutefois limitée à la moitié du résultat imposable restant après application des règles d’amortissement de l’exercice. Le point de départ serait donc le résultat résiduel, et non les loyers bruts.
Supposons un bailleur qui perçoit 18 000 euros de loyers. Il supporte 6 000 euros d’autres charges déductibles et déduit 5 000 euros d’amortissement. Le résultat restant serait de 7 000 euros. Avec un stock ancien suffisant, il déduirait au maximum 3 500 euros de plus. Son résultat imposable tomberait à 3 500 euros.
Cet exemple est pédagogique : il suppose que tous les montants retenus remplissent les conditions fiscales. Il montre surtout pourquoi 7 000 euros de résultat ne permettent pas d’utiliser plus de 3 500 euros d’anciens amortissements.
Fiscalité LMNP 2027 : les exceptions ne protègent pas de tout
Le texte écarte les nouveaux plafonds pour plusieurs catégories de résidences et d’établissements précisément définies. Mais la lecture doit être rigoureuse, car la rédaction est étroite.
Sont visées les résidences relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation. Encore faut-il un accueil exclusif de publics précis. À savoir : étudiants, personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, personnes de plus de 65 ans.
S’y ajoutent les établissements des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles. Soit ceux accueillant des personnes âgées ou handicapées. Les résidences avec services ne sont visées que sous condition. Il leur faut l’agrément ou l’autorisation prévus pour leur service d’aide à domicile. Les établissements de soins de longue durée sont également concernés.
Louer un appartement à un étudiant ne suffirait donc pas. Seule la qualification juridique de la résidence serait déterminante.
Surtout, et c’est le point le plus mal compris : cette exception ne porte que sur les plafonds. La suppression des reports et la limitation des anciens stocks figurent dans un autre alinéa, sans clause d’exclusion. Les résidences gérées ne seraient donc pas indemnes.
Fiscalité LMNP 2027 et plus-values : deux réformes distinctes
La réintégration des amortissements dans la plus-value relève de la loi de finances pour 2025. Et non de celle pour 2026. Il s’agit de son article 84.
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel doivent être pris en compte dans le calcul de la plus-value, sous réserve des exceptions légales. Le mécanisme réduit le prix d’acquisition retenu fiscalement, ce qui augmente la plus-value brute.
Les deux réformes portent ainsi sur des moments différents. Celle de 2025 concerne la vente. Le projet pour 2027 encadrerait la déduction pendant la location. Pour apprécier un investissement, il faut donc regarder sa fiscalité sur toute la durée de détention, plutôt que la seule imposition annuelle des loyers.
Pourquoi le gouvernement veut changer les règles
L’exposé des motifs invoque la volonté de poursuivre le rapprochement entre les régimes de la location nue et du LMNP, tout en encourageant la location de longue durée.
Il rattache cette évolution au dispositif d’investissement locatif en location nue dit « Jeanbrun », créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 dans le cadre du plan « Relance logement ». Ce dispositif autorise un amortissement de 3 à 5,5 % du prix d’acquisition, dans la limite de 8 000 euros par an et par foyer fiscal. Ce plafond est porté à 12 000 euros en location très sociale.
Cela reste cependant un objectif de politique publique. Rien ne permet encore de conclure que la réforme augmenterait l’offre locative ou ferait baisser les loyers. Ces effets devront être évalués.
Fiscalité LMNP 2027 : ce que les propriétaires doivent examiner
La fiscalité LMNP 2027 appelle une simulation chiffrée. Celle-ci devrait identifier la base amortissable hors terrain, les amortissements annuels, les charges déductibles et le stock d’amortissements reportés. Elle devrait aussi préciser la nature de la location et l’éventuelle qualification de la résidence.
L’enjeu consiste à mesurer le résultat imposable et la trésorerie après impôt selon plusieurs hypothèses. Le remboursement du capital d’un emprunt, par exemple, pèse sur la trésorerie sans constituer une charge fiscale déductible.
Deux points restent par ailleurs à clarifier pendant l’examen parlementaire. Le projet ne date pas l’entrée en vigueur des plafonds, alors qu’il date précisément les règles de report. Et il ne prévoit aucune règle de non-cumul entre le plafond de 7 000 euros et celui de 5 000 euros.
Le LMNP ne peut donc pas être évalué à partir d’un seul avantage fiscal. Emplacement, demande locative, financement, entretien et horizon de détention restent des éléments essentiels de l’analyse, comme pour tout investissement locatif.
Questions fréquentes sur la fiscalité LMNP 2027
Les plafonds sont-ils déjà applicables ?
Non. Ils figurent dans un projet de loi déposé le 1er octobre 2026. Leur adoption et leur rédaction définitive restent à suivre.
Le régime LMNP serait-il supprimé ?
Non. La fiscalité LMNP 2027 encadrerait l’amortissement et ses reports, sans supprimer le statut. Les seuils du micro-BIC et la frontière entre LMNP et LMP ne sont pas modifiés par ce texte.
Les anciens amortissements disparaîtraient-ils immédiatement ?
Non. Le texte prévoit une utilisation jusqu’au 31 décembre 2036, avec une limite annuelle égale à la moitié du résultat restant.
Sources de l’article
Le texte du projet
- Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026 (Assemblée nationale) — article 7, pages 45 et 46.
- Dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027
Textes et doctrine applicables
- Article 39 C du Code général des impôts — limitation de l’amortissement et report actuel.
- BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 (BOFiP) — doctrine sur le report des amortissements non déduits.
- Article 84 de la loi de finances pour 2025 — réintégration des amortissements dans la plus-value.
- Article 150 VB du Code général des impôts
- Article 47 de la loi de finances pour 2026 — dispositif « Jeanbrun » en location nue.
- Article L. 324-1-1 du Code du tourisme — définition des meublés de tourisme.
- BOI-BIC-CHAMP-40-10 (BOFiP) — frontière entre LMNP et LMP.
Avertissement
Article établi au 2 octobre 2026. Ce contenu présente une information générale à caractère pédagogique et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni une recommandation d’investissement personnalisée.
Les mesures évoquées sont des propositions soumises au Parlement. Le Parlement peut les modifier, les compléter ou les abandonner pendant l’examen du projet de loi de finances, et aucune d’entre elles ne s’applique à ce jour. Les chiffrages et exemples présentés sont des illustrations simplifiées, établies sous réserve que les montants retenus remplissent les conditions fiscales.
Les avantages fiscaux passés ne préjugent pas de ceux à venir. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, un risque de vacance locative et un risque de liquidité.
Avant toute décision, il convient de faire analyser sa situation personnelle. Centaure Investissements — STRATEGINVEST SAS, conseiller en investissements financiers enregistré à l’ORIAS sous le n° 13000990.