Et si en guise de bonne résolution, vous investissiez dans une résidence gérée ?

Sachez tout d’abord qu’il vous est possible de choisir parmi différents types de résidences telles que les résidences étudiantes, résidences pour séniors, ou encore les EPHAD. Comprenez : Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées dépendantes. Quoiqu’il en soit, chacune d’entre elles vous offre les trois principaux avantages suivants :

• Faciliter votre investissement dans la pierre
• Vous assurer la perception d’un revenu complémentaire
• Vous rendre éligible à un bonus d’impôt initial

Comment fonctionne la location meublée en résidence services ?

Avant d’entrer dans les détails, sachez qu’investir en résidence gérée se déroule de la manière suivante. Tout d’abord, l’investisseur procède à l’acquisition d’un logement, meublé, parmi un ensemble immobilier proposant obligatoirement différents services aux occupants. Ce  bien fera l’objet d’une location par bail commercial au profit d’un exploitant professionnel (ORPEA, Résid’étude, Odalys …) dont le rôle sera d’assurer la gestion de la totalité des lots de la résidence. De manière assez classique, il s’agit d’une centaine de lots. La seconde fonction de cet exploitant consistera dans l’intendance des logements en remplissant plusieurs missions :

• Assurer l’ameublement des logements (Le propriétaire du logement restant propriétaire du mobilier) ;
• Assurer l’entretien des logements ;
• Trouver des occupants ;
• Assurer la collecte des loyers ;
• Reverser un revenu au propriétaire, et ce, que le bien soit vide ou occupé ;

Censi-Bouvard ou LMNP classique : comment privilégier le statut fiscal le mieux adapté ?

Vous l’aurez compris, deux options s’ouvrent au propriétaire de logement loué meublé.

• Le régime Censi-Bouvard

Le champ d’application de ce dispositif se limite exclusivement :

• Aux logements neufs vendus en VEFA, ou vente en état futur d’achèvement
• Aux logements anciens de plus de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation d’envergure

L’avantage de ce régime est d’offrir, au propriétaire de ce type de logement, une réduction de 11% (2019) jusqu’à un plafond de 300 000 euros d’investissement. Le propriétaire se voit en outre éligible à une restitution de TVA (20%) sur le prix d’achat, souvent 6 mois après la livraison du bien. En contrepartie, pour bénéficier de ces avantages, le propriétaire devra s’engager à mettre son bien en location pendant un minimum de 9 ans. Les résidence de tourisme et les résidences en tourisme-affaires sortent du champs d’application du dispositif Censi-Bouvard.

Les fruits issus de la location entrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou micro-BIC. Ce dernier régime présente notamment l’avantage d’autoriser la déduction de la moitié du montant des charges. Une condition tout de même pour en bénéficier : les recettes locatives du bailleur devront se situer en deçà de 32 900 euros par année.

• Le statut fiscal de LMNP classique ou Loueur en Meublé Non-Professionnel amortissable

Dés lors que le montant des revenus locatifs ne dépasse pas les 23 000 euros à l’année, l’investisseur peut envisager d’opter pour le statut fiscal de loueur en meublé non-professionnel dit classique. Quel est l’intérêt de ce statut ? Il faut savoir que les revenus représentatifs des charges font l’objet d’un abattement forfaitaire de 50%. Et ce n’est pas tout. Dans l’hypothèse où le bien viendrait à se voir cédé, le nouvel acquéreur pourra bénéficier de ce même régime.

Un investisseur averti en vaut deux !

Les résidences services se distinguent en ce qu’elles offrent à leurs occupants un vaste panel de prestations telles qu’une conciergerie, un service de restauration, un salon de coiffure, une piscine, une salle de fitness, une laverie ou encore une bibliothèque. Il peut arriver que, par adjonction des loyers et des tarifs de ces prestations, des gestionnaires très (trop peut-être ?) optimistes promettent aux heureux acheteurs une rentabilité de 5 à 6 %. Or, il semble que cette promesse n’ait pas toujours été honorée. Si l’on observe un réel assainissement du marché depuis que les résidences de tourisme ont été rendues inéligibles au Censi-Bouvard, il y a tout de même lieu de rester vigilant. En effet, vous n’êtes pas à l’abri de tomber sur des projets mal conçus.

Afin de vous préserver de ce type de déceptions, pensez à vérifier les points cruciaux.

• La justesse du prix d’achat

L’attrait des régimes fiscaux applicables peut conduire certains investisseurs à verser un prix bien supérieur à la juste valeur du bien. C’est pourquoi, afin de ne pas tomber dans ce piège, prenez soin de vous livrer à une étude comparative portant sur les prix de votre programme et les prix appliqués pour des biens similaires. Quoiqu’il en soit, gardez toujours à l’esprit que la situation géographique aura une part importante dans le montant de votre investissement.

• La situation de la résidence

Attendre une forte rentabilité n’a réellement de sens que si la résidence en question bénéficie d’un bon emplacement. A titre d’exemple, dans le cas d’un investissement dans un EPHAD ou une résidence pour seniors, privilégiez les emplacements en centre-ville plutôt qu’en campagne. En effet, le taux de remplissage devrait être plus élevé. Il en va de même pour les résidences étudiantes situées proche des facultés ou en centre ville et bénéficiant d’un bon service de transports en commun.

• La qualité du gestionnaire de la résidence

Rappelons qu’il appartiendra à l’investisseur de s’engager à mettre son bien en location au profit d’un exploitant qui aura la charge de louer le bien pour une durée de 9 à 11 ans. C’est l’acte de vente qui entérinera cet engagement.

Dés lors, on comprend aisément l’importance de se livrer à une étude approfondie de ce document qui vise à déterminer les modalités de fonctionnement de la location, d’indexation du loyer, de répartition des charges ou encore de revente anticipée.

Ce sont bien les aptitudes du gestionnaire qui garantiront le respect de la promesse de rentabilité initiale. Alors concentrez-vous sur les biens gérés par un acteur reconnu.

• Le type de résidence

Si l’on se réfère à la demande, il semble que les résidences étudiantes et les résidences seniors offrent le plus de perspectives. En effet, la quantité de places d’hébergement étant insuffisante pour ces deux populations, ces catégories de résidences répondent à d’importants besoins.

Pour vous donner une illustration de ce phénomène, on dénombre à l’heure actuelle 15 millions de Français âgés de plus de 60 ans. Selon les études, ils devraient atteindre les 20 millions en 2030 avec une progression de 80% à l’horizon 2060. Raison pour laquelle il faut s’attendre à une croissance importante de la demande de logements adaptés. Un faible turn-over participe aussi à faire des résidences seniors des investissements plus qu’intéressants. En effet, les seniors sont une population plus stable que celle des étudiants.

• Un programme conçu pour du long terme

Dans la mesure où les résidences services se présentent en solutions d’hébergement de long terme, elles sont susceptibles de voir évoluer leur cadre réglementaire et normatif au fur et à mesure des années. Par exemple, on observe une tendance au durcissement des normes qui entourent les EPAHD. C’est pourquoi, ainsi que nous l’avons déjà évoqué, il est nécessaire de privilégier des acteurs reconnus ayant l’expertise de ce type de projets.

Pour en savoir plus

Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :

• Immobilier
• Produits financiers et assurance vie
• Optimisation fiscale
• Retraite
• Succession
• Prêts
• Assurances

La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.

Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.

En bref

• Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.

• Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.

• Son indépendance vous garantit un conseil impartial, personnalisé et orienté vers votre réussite, sans conflit d’intérêt quant aux solutions proposées.
• Pour mieux vous conseiller, il va s’entourer d’autres experts qui vont vous apporter leurs connaissances et ainsi vous donner toutes les clés pour faire fructifier votre patrimoine.
• Enfin, il s’adresse à tout un chacun. Nul besoin d’être fortuné pour prévoir sa future retraite, assurer sa maison, ou encore placer ses économies.