Bulles, Krach, immobilier, inflation … que retenir du 1er semestre 2022 ?

Bulles, Krach, immobilier, inflation

Bulle immobilière ?

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Nous en parlons depuis des mois pour ne pas dire quelques années. Particulièrement en ce qui concerne les SCPI au sens large. La bulle immobilière va-t-elle exploser aussi, comme le craignent les médias américains depuis quelques semaines, ainsi que quelques médias européens maintenant.

Pourquoi une bulle immobilière allez-vous vous demander ? L’immobilier est pourtant connu pour être généralement un actif résilient capable de résister à l’inflation et capable également de traverser les crises.

Toutefois, c’est une évidence. L’excès de liquidités injectées dans l’économie depuis la crise de 2008, ainsi que la politique de taux extrêmement bas voire négatifs à fait gonfler doucement, insidieusement, mais surement la bulle immobilière dans la plupart des pays développés.

Dans certaines villes Françaises, l’immobilier résidentiel a vu les prix doubler en 5 ou 6 ans. Les quartiers recherchés ne proposent que très peu d’offre, souvent négociées en aparté entre particuliers. Cette période est aussi incroyable qu’historique à plus d’un titre. In fine, le résultat a tout d’une bulle. Par exemple, en achetant un bien immobilier avec un crédit dont le taux est proche de 1 %, il est vraisemblable d’imaginer que la rentabilité de l’opération soit au rendez-vous, qu’il s’agisse de l’acquisition d’une résidence principale ou d’un bien locatif. Et les records de ventes étaient au rendez-vous ces dernières années.

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Les taux restent bas face à l’inflation

D’autre part, même en empruntant à un taux plus élevé, par exemple à 2 %, face à une inflation probable de 6% ou 7 % cette année et certainement l’année prochaine, rappelons que le taux réel de l’opération sera négatif (-4% à – 5 %). Et 2 % n’est pas très élevé quand on empruntait autour de 6 % dans les années 2000.

Outre Atlantique, ce sont trois catégories de biens immobiliers dont les prix se sont principalement envolés. Le constat met en lumière des hausses de plus de 50% depuis la crise de la Covid (2020) après presque 10 ans de hausse des prix continue. Ça rappelle des souvenirs et là encore, cela démontre qu’il y a bien une bulle immobilière aux Etats-Unis. Mais si la France et les Etats-Unis sont deux exemples frappants, la bulle existe également dans de nombreux autres pays tels que le Royaume-Uni, l’Australie etc. …

Inutile donc d’être un professionnel de l’immobilier pour comprendre qu’une normalisation, pour ne pas dire une rationalisation des prix, est nécessaire. Le fait est que l’investissement n’est pas le même quand les taux remontent à 3% alors qu’on empruntait à moins de 1% il y a encore quelques mois.

La retarification

Cela s’appelle le repricing (littéralement retarification), à l’image de ce qu’il se passe en bourse depuis fin 2021, alors que la plupart des actions étaient surévaluées. Et le repricing a débuté, en commençant par une baisse significative du nombre de transactions. Cette baisse des transactions va probablement permettre de voir l’offre s’étoffer. Et lorsque l’offre rattrape, voire dépasse la demande, les vendeurs revoient généralement la valorisation des biens à la baisse, alors que les durées de mise en vente augmentent.

Il existe un indice américain qui retrace la « santé » de l’immobilier. C’est le Dow Jones Index Real Estate. Cet indice est en baisse de 25% depuis le début de l’année. La même tendance est visible en Grande-Bretagne avec une baisse de 20% déjà. Et ce n’est pas terminé.

Aux Etats-Unis, qui ont toujours quelques mois d’avance sur l’Europe et la France, les institutionnels acquièrent encore massivement des biens immobiliers dits « défensifs » comme de l’immobilier résidentiel de qualité, de l’immobilier dit « du dernier kilomètre » ou immobilier urbain lié à la logistique ainsi que de l’immobilier de bureaux haut de gamme. L’immobilier logistique souvent lié à l’hébergement de serveurs ou au stockage de colis est particulièrement plébiscité depuis quelques années.

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Vers une baisse de la rentabilité

Rappelons qu’aux États-Unis, la norme d’emprunt est le taux variable et non le taux fixe comme en France. Mais la hausse des taux hypothécaires entraine systématiquement mécaniquement et brutalement une baisse de la rentabilité des acquisitions. Le système Français, plus protecteur, offre la possibilité d’emprunter à taux fixe et se veut plus sécurisant. Mais sur le marché américain, les taux variables, de fait, entraineront une variabilité des rendements des acquisitions dès lors que les taux progresseront. Et ils ont commencé à progresser. En conséquence, pour retrouver de la rentabilité, il faudra acheter moins cher … ou ne pas acheter.

Ainsi, la hausse des taux d’intérêts et les conditions d’octroi qui se durcissent, particulièrement en France, diminuent la capacité à acquérir des biens immobiliers sur un marché déjà largement entamé par la flambée des prix.

Vers une normalisation

La conclusion est simplement que la normalisation qui est en train de s’opérer sur les cryptos, la tech et l’ensemble des valeurs boursières plus généralement s’opère aussi sur les taux d’intérêt. Finalement, les taux négatifs étaient une aberration, exempte de tout fondamentaux (lire notre article « l’œil du cyclone face aux fondamentaux des placements »).

Les taux actuels qui ne sont qu’une normalisation devrait provoquer un dégonflement de la bulle immobilière sans pour autant la faire exploser comme en 2008 lors de la crise des « subprimes ».

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Et l’inflation dans tout ça ?

Ça ne vous aura pas échappé, la hausse des taux défraie la chronique économique depuis quelques semaines, mais sans nul doute, c’est l’inflation qui remporte la palme du mot le plus prononcé ou écrit depuis 6 mois.

Aucun média, aucune analyse ne passe outre à tel point que l’actualité liée à l’inflation a largement pris le pas sur l’actualité concernant la guerre en Ukraine. Le quotidien à l’inflation inférieure à 2% est révolu. Les banques centrales l’ont déclaré ce 29 juin. Et cette déclaration précisant que l’ère de l’inflation basse est terminée pourrait être une bonne nouvelle à plus d’un titre.

En effet, les banquiers centraux ne croyaient pas en un scénario inflationniste en début d’année. Cela malgré les injections massives de liquidités dans l’économie en raison de la crise du Covid. Pourtant, l’application de la hausse des prix par les entreprises en raison de la hausse des matières premières (entre autres), les hausses de salaires, la surchauffe de l’économie et la guerre en Ukraine venue se greffer sur cette situation déjà tendue laissaient présager une inflation probable.

Par ailleurs, une fois l’inflation avérée, les prévisionnistes annonçaient un scénario d’inflation temporaire. Notre scénario, chez Centaure Investissements était et demeure une inflation « temporairement durable ». C’est à dire non ponctuelle, mais qui ne s’étalera probablement pas sur plusieurs années. Peut-être que les prémices d’une inflexion arriveront même assez rapidement pour une normalisation à horizon 2024.

L’inflation se normalisera aussi

En effet, il est pratiquement certain qu’après l’éclatement ou le dégonflement des bulles, et après cette fameuse normalisation, l’inflation devrait elle aussi se normaliser.

Mais qu’est-ce qu’une normalisation de l’inflation ? Eh bien, une inflation à 0% telle que celle que nous avons connu ces dernières années n’est pas plus « normale » qu’une inflation à 6 ou 7 %, telle que celle que nous connaitrons probablement sur 2022 et 2023.

Les facteurs de baisse de l’inflation sont probablement déjà « digérés » par l’économie et les marchés financiers. En effet, la poussée de l’inflation a provoqué une baisse des prévisions de croissance amplifiée par la hausse brutale des taux ce qui va de fait faire baisser l’inflation. C’est un cercle vicieux, voire un cercle vertueux en même temps.

Reste à savoir ce que seront les nouvelles normalités dans l’économie de demain, car d’autres paramètres entrent en ligne de compte. La crise du Covid, par exemple, a accéléré considérablement la digitalisation qui est un facteur de désinflation. La génération des millenials rebat les cartes également, en se positionnant comme une génération qui fera moins d’enfants, qui sera moins propriétaire et qui consommera moins.

Au même titre que la baisse de la démographie et le vieillissement de la population qui, à l’image du Japon, présentera probablement une économie déflationniste. Enfin, un autre paramètre essentiel est la mondialisation, en net ralentissement, qui est une source de baisse des prix, particulièrement du fait de la Chine qui tire toujours les prix vers le bas.

Un retour vers une inflation basse

En résumé, le fait est que ces paramètres laissent envisager un retour vers une inflation basse. Pas à zéro comme nous l’avons connu, mais basse néanmoins.

Toutefois, le verdissement de la planète souffle en vent contraire sur ces paramètres économiques avérés. En effet, la transition écologique, certainement intenable à court terme, va coûter très cher et entrainera nécessairement une hausse des prix généralisée.

La normalisation se traduira donc probablement par le vœu pieux d’atteindre une normalisation aux alentours de 2% d’inflation. La question reste néanmoins de savoir quand atteindra-t-on cet objectif ?

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En conclusion, quel est le bilan de ces 6 premiers mois compliqués et qu’est-ce qui nous attend dans les mois à venir ?

Une baisse généralisée des cours des matières premières est aujourd’hui amorcée. Attention toutefois au redémarrage de la Chine qui pourrait entraîner une offre plus importante à des prix encore élevés.

Le fait est que les banques centrales restent fébriles et augmentent les taux dans un cycle amorcé de ralentissement économique et de choque d’offre. Ce qui démontre que cette démarche est très politique avec pour objectif d’enrayer une inflation impopulaire et de réajuster l’offre et la demande.

On observe que les marchés de taux anticipent une récession qui semble s’amorcer aux États Unis avec une légère baisse des taux d’intérêts sur la deuxième quinzaine de juin. Pour faire simple, la hausse des taux provoque la baisse des taux, ce qui est pour le moins inhabituel.

Cette récession à court terme et non durable devrait donc provoquer une normalisation sur l’économie et sur les marchés financiers. Toutefois, il est à noter que la demande est bien plus forte aux États Unis qu’en Europe, ce qui donne le ton des mois à venir sur le vieux continent.

Un bilan lourd mais des perspectives

Le bilan de ce début d’année est lourd. Les raisons, multiples et simultanées, sont l’explosion des bulles, les pénuries de matières premières, la hausse des taux, le stress des banques centrales, les craintes de récession, le ralentissement de l’économie, le stress des investisseurs et bien sûr, l’inflation. Ainsi, depuis le début de l’année, le CAC 40 est à – 17,2 %, le S&P est à -20,6 % (du jamais vu depuis les années 70), le Nasdaq est à – 29,5 % (du jamais vu de toute l’histoire du nasdaq), l’eurostock 50 est à – 19,8 %, le bitcoin est à – 60 % et le Brent est à + 47,4 %, les taux US à 10 ans sont à + 1,5 % et + 1,8 % pour les taux français à 10 ans. C’est très spectaculaire et riche d’enseignements !

Rappelons par ailleurs que les trois fois lors desquelles le S&P a perdu plus de 20 % dans l’histoire (1932, 1940, 1962), il a toujours fait un très bon deuxième semestre.

Par ailleurs, Le CAC 40 actuellement vaut seulement 11 fois les bénéfices. Ces éléments, entre autres, sonnent probablement les prémices de la fin de la baisse et un rebond probable à court terme des marchés. L’année n’est donc pas terminée et les indices devraient remonter à des niveaux bien plus rationnels d’ici la fin de l’année. Toutefois, les marchés adorent entrer en récession et anticiper. Nous le savons, ils aiment la lisibilité, ce qui ne signifie tout de même pas que la volatilité va disparaître dans ce contexte certainement haussier.

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Le début des soldes ?

Par exemple, en prenant une valeur comme Saint Gobain, le constat est qu’elle ne vaut que 6 fois les bénéfices alors que l’entreprise va profiter de marchés importants aux États Unis et de la transition énergétique en Europe. Idem pour LVMH qui se traite à 14 fois les bénéfices (Souvenez-vous … Les fon-da-men-taux !).

Les soldes ont donc bel et bien commencé. La baisse de l’inflation à venir devrait donc provoquer un fort rebond sur toutes ces entreprises aujourd’hui relativement sous-valorisées. Quant à l’immobilier, la bulle persistera encore quelques temps aux États-Unis, préalablement à l’Europe, probablement du fait d’une demande toujours supérieur à l’offre. Mais le dégonflement devrait entrainer à court terme une baisse généralisée outre Atlantique et en Europe d’environ 30 % en moyenne d’ici fin 2024 pour une partie des actifs. Le positionnement sur l’immobilier devra être parcimonieux et le sous-jacent sélectionné avec un soin extrême (#SCPI …).

Pour les épargnants qui ne souhaitent pas se contenter de rendements à 2 % ou moins dans les années à venir, probablement érodés par une inflation qui ne reviendra pas à 0, notre conviction est qu’il y a un point d’entré aujourd’hui sur les marchés actions en small et mid cap, voire également large cap, pour des fonds et des valeurs qui sont de qualité, avec de bons fondamentaux, et sur une base de prix attractifs. Enfin, notre principale conviction reste et demeure à moyen terme sur les nouvelles technologies qui présentent un marché à la lisibilité exceptionnelle et qui a très fortement souffert depuis le début de l’année.

L’année n’est pas finie, et le temps donne toujours raison aux marchés… Nos convictions n’ont pas évolué depuis de nombreux mois, et nous n’en changerons probablement pas dans les mois à venir.

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