Plus-values immobilières : qu’en est-il vraiment ?

A n’en pas douter, la question de l’impôt sur la plus-value lors de la cession de biens immobiliers est en passe de devenir le grand marronnier de cette fin d’année. Il faut dire que la forte incompréhension des contribuables participe grandement à la popularité de cette thématique chez les professionnels. Alors tentons de nous y retrouver parmi les idées reçues qui irriguent ce sujet.

 

 

 

Est-il vrai qu’une exonération systématique d’impôt sur la plus-value s’applique lors de la vente de la résidence principale ?

Oui mais.

Oui, les plus-values réalisées lors de la vente de la résidence principale jouissent d’une exonération totale. Mais, il faut tout de même répondre à deux critères pour en bénéficier :

  • La résidence doit être habituelle et effective. C’est pourquoi, occuper le logement temporairement en prévision de sa vente s’avère tout à fait inutile.
  • La résidence principale doit l’être au jour de la cession. Etant précisé que l’exonération vous restera tout de même acquise si le logement était vide au jour de la vente mais qu’il était occupé jusqu’au jour de sa mise en vente. La vente devant avoir lieu dans le délai généralement admis d’un an.

 

Est-il vrai qu’une imposition systématique s’applique lors de la vente de tout logement autre que la résidence principale ?

Ce n’est pas systématique.

En effet, il existe bien un cas d’exonération. Cette hypothèse vise essentiellement la situation dans laquelle l’opération concerne une première cession du logement, comme un don en location, et qu’il est procédé à un remploi dans l’acquisition de la résidence principale du contribuable. Si les critères sont remplis, l’exonération se verra accordée si le contribuable n’est pas le propriétaire de la résidence principale et que le remploi a lieu dans les 24 mois qui suivent la cession.

Dans le cas d’un remploi partiel, l’exonération ne portera que sur la fraction du prix de cession effectivement remployée.

A titre d’exemple. « Si un logement est cédé pour un prix de 200.000 euros avec une plus-value égale à 100.000 euros et que le cédant destine un montant de 150.000 euros à l’acquisition de sa future résidence principale, soit 75 % du prix de cession, alors la plus-value exonérée est donc égale à 75 % de 100.000 euros, soit 75.000 euros, et la plus-value imposable à 25.000 euros ».

 

Est-il vrai que l’exonération au titre de la résidence principale est perdue si la résidence principale est détenue dans une SCI à l’impôt sur le revenu ?

Faux.

Il faut rappeler que la politique de l’administration fiscale en la matière consiste dans une égalité de traitement fiscal. Le fait que le contribuable détienne un bien en direct ou dans une SCI est indifférent, à moins que la SCI ait opté pour l’impôt sur les sociétés.

Dés lors, pour les cessions d’immeubles réalisées occasionnellement par l’intermédiaire d’une SCI, c’est le régime d’imposition des plus-values qui trouve à s’appliquer. Ainsi, l’impôt sur la plus-value est dû par chaque associé présent à la date de la cession de l’immeuble en proportion de ses droits sociaux. Et ce, dans les mêmes conditions que s’il était propriétaire dudit immeuble. Par principe, on applique les exonérations aux plus-values réalisées par l’intermédiaire d’une SCI.

Qu’elle soit de droit ou de fait, la mise à disposition gratuite au bénéfice d’un associé d’un logement à titre de résidence principale permet à ce dernier de bénéficier de l’exonération de plus-value de la résidence principale à concurrence de sa participation dans l’hypothèse d’une cession de l’immeuble par la société.

 

 

Est-il vrai que la « flat tax » à 30% s’applique à l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Faux.

L’impôt sur la plus-value immobilière s’applique à hauteur de 19%. Viendront s’y ajouter par la suite les 17,2% des prélèvements sociaux. Si la plus-value excède les 50 000 euros, une surtaxe qui avoisine les 2% trouvera à s’appliquer. En outre, l’évaluation du montant de la plus-value bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention. Pour l’impôt sur le revenu, le montant de cet abattement se monte à 6% entre la 5èmeet la 21èmeannée. Ensuite pour la 22ème année de détention révolue, cet abattement sera de 4%.

Pour bénéficier d’une exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu, il faudra donc patienter jusqu’à la 22èmeannée de détention.

Le montant de l’abattement relatif aux prélèvements sociaux est de :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème

C’est donc au bout de 30 ans de détention que sera acquise l’exonération relative aux prélèvements sociaux.

Prenons en exemple, un appartement acquis le 1er juin 2003 et vendu en juillet 2018. Il aurait donc bénéficié d’un abattement de 60 % au titre de l’impôt sur le revenu (6 % x 10) et de 16,5 % au titre des prélèvements sociaux (1,65 % x 10).

 

Est-il vrai qu’une moins-value est reportable sur une plus-value future ?

Dans l’hypothèse d’une moins-value produite à l’occasion d’une cession immobilière, cette dernière ne peut en aucun cas se voir imputée sur les plus-values de même nature. C’est notamment en cela que ce régime diffère de l’imposition des plus-values mobilières. De plus, à l’inverse des déficits fonciers, ladite moins-values ne s’imputera pas sur le revenu global.

 

Est-il vrai que l’impôt sur la plus-value est dû à compter du premier euro ?

Faux.

Dés lors que la cession affiche un montant inférieur ou égal à 15 000 euros, la plus-value dégagée à cette occasion bénéficie d’une exonération en totalité. En présence d’une indivision, la base de calcul des 15 000 euros portera sur chacune des quotes-parts et non sur le prix global de la cession. Cela signifie que vous n’êtes pas assujetti à la taxe si la vente de votre quote-part n’excède pas les 15 000 euros. Cela reste vrai même si le prix de cession global excède ce seuil.

Est-il vrai que les travaux qui portent sur un immeuble donné en location nue sont déductibles de la plus-value ?

Avant toute chose, rappelons qu’il importe peu que l’immeuble soit vendu nu ou occupé dans la mesure où les modalités de détermination de la plus-value sont identiques. A savoir, la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Pour la détermination du prix de cession, reportez-vous au prix de cession énoncé dans l’acte après avoir déduit certains frais relatifs à la cession. Par prix d’acquisition, il faut entendre le prix qui a été effectivement versé conformément à l’acte. Il pourra aussi s’agir de la valeur vénale dans le cadre d’une donation ou d’une succession.

Ce prix d’acquisition peut faire l’objet d’une majoration de certains frais s’ils peuvent être justifiés :

  • les frais d’acquisition, ou les droits de succession ou de donation (seulement s’ils ont été payés par le donataire…)
  • les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration mais seulement dans le cas où vous ne les avez pas déjà déduites de votre revenu foncier.

Attention, la déduction n’est valable qu’une fois.

 

Est-il vrai que la déduction forfaitaire de 15% du prix d’achat n’est acquise que si les travaux ont effectivement été réalisés ?

Faux.

Présence de travaux ou non, une application du forfait de 15% s’applique. Il est même ouvert aux propriétaires qui auraient engagé des travaux pour un montant inférieur ou qui ne sont plus en possession des justificatifs. Une précision doit tout de même se voir apportée. Ce forfait ne concerne que les biens détenus depuis 5 ans.

 

Pour finir

S’il existe de nombreuses exceptions, elles sont la plupart du temps en faveur du contribuable. Il y a donc de quoi se réjouir, vous ne trouvez pas ?

De plus, bien que l’arrivée du nouveau gouvernement en 2017 ait entrainé une hausse globale de la fiscalité immobilière, même si vous choisissez d’investir passivement dans un bien immobilier, il vous suffit de patienter une trentaine d’année et l’exonération totale d’impôt de plus-value vous sera acquise. A l’inverse du chef d’entreprise qui ne bénéficie jamais vraiment d’une totale exonération d’impôt sur la plus-value lorsqu’il cède des parts ou actions de son entreprise.

 

(SOURCE : argent.boursier.com – Interview Nicolas Minard, Dirigeant ICE Finance et Formateur à l’AUREP)

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