Comment bien préparer la sortie d’un programme de défiscalisation?

 

Il se peut que vous ayez réalisé un investissement de type Pinel, Scellier ou Duflot il y a quelques années. Une fois passée la période de défiscalisation, plusieurs options s’offrent à vous. Une chose est sûre: il est impératif de faire un point sur votre situation personnelle (environ 2 ans avant la fin du dispositif). En effet, soit, vous laissez les choses en l’état, malgré l’impact de la fiscalité sur les loyers, sans omettre les charges d’entretien, les risques de vacance, de carence, de dégradation, etc … soit vous décidez d’arbitrer votre investissement en le transformant ou en le cédant. Vous ne pourrez toutefois pas céder votre bien dans les 3 années qui suivent le dernier déficit foncier (Art. 156 du CGI).

 

Centaure Investissements vous propose de découvrir comment bien sortir d’un programme de défiscalisation

 

sortie d’un programme de défiscalisation

Bien sortir d’un programme de défiscalisation

 

 

 

1ère solution : Continuer de louer le logement en nu à la fin de votre loi Scellier – Dufflot – Pinel …

 

Une fois la durée d’engagement arrivée à terme, l’investisseur est libre de louer son bien sous le régime des revenus fonciers classiques. En outre, il n’a plus à respecter de plafond de loyer. Il n’est plus soumis aux conditions de ressources pour son locataire. C’est le moment idoine pour réévaluer le loyer en s’alignant sur le marché ! Cependant gare à la fiscalité qui peut s’avérer confiscatoire. En effet, vous serez redevable de votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition (0 – 11% – 30 % – 41 % – 45 %) + prélèvements sociaux (17,2 %) sur les loyers nets perçus. Soit 47,2 % pour un propriétaire bailleur dont la TMI serait à 30 %. Dans ce cas, votre effort d’épargne va augmenter du simple fait que vous ne bénéficierez plus de la réduction d’impôt.

 

 

2ème solution : Transformer la location nue en location meublée

 

C’est une bonne solution lorsqu’on arrive en fin de dispositif PINEL. Cette mutation présente d’importants avantages fiscaux. Elle permet à l’investisseur de basculer des revenus fonciers au régime meublé BIC en louant en meublé à l’année. Néanmoins, le bien ne doit pas être détenu par une SCI. De plus, grâce au mécanisme de l’amortissement, qui permet de soustraire des revenus annuels une quote-part de la valeur du bien, la fiscalité est très allégée, voire complètement neutralisée. Ceci comparé au sort réservé à une location nue classique ( TMI et prélèvements sociaux de 17,2%).

Bon à savoir: Dans la mesure où l’investisseur doit disposer de son bien pour passer du Pinel au statut LMNP, il faut prendre en considération un laps de temps pour que le locataire donne son congé. Sur ce sujet, Centaure Investissements peut vous accompagner pour réussir la transition du nu vers le meublé, dans un cadre fiscal totalement respecté.

 

Vous souhaitez être accompagné pour passer de la location nue à la location meublée ? cliquez ICI

 

 

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Bien sortir d’un programme de défiscalisation

 

 

3ème solution : Récupérer pour soi-même le bien

 

 

Après 12 ans de location, vous souhaitez désormais profiter de l’appartement. En tant que propriétaire vous pouvez donner congé au locataire en place via un motif légitime. Vous arrêtez donc de le louer pour y loger votre enfant ou accessoirement, vous en faites un pied-à-terre pour vos  vacances ! Autre solution : vous pouvez également créer une SCI de famille pour optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier. Il sera prudent de réaliser un prévisionnel, car si le prêt n’est pas terminé, il faudra produire un effort d’épargne bien plus important mensuellement si vous choisissez cette solution.

 

 

4ème solution : La revente par un professionnel

 

Enfin, vous pouvez choisir de vous séparer de votre bien, pour aller, par exemple, vers un autre programme de défiscalisation ou réaliser un autre objectif de vie. Attention, comme nous l’évoquions en début de cet article, ce n’est pas toujours possible en raison du fameux article 156 du Code Général des Impôts qui précise. En synthèse que vous ne pouvez pas revendre votre bien tant que vous n’avez pas passé 3 années après le dernier déficit foncier.

Sur ce sujet, Centaure Investissements peut vous accompagner. Notre cabinet dispose de partenariats solides et bien implantés pour réussir la cession de votre bien. Par ailleurs, sommes également en mesure de vous proposer d’autres montages patrimoniaux, comme la vente à soi-même par exemple, ou d’autres solutions d’investissement, afin d’optimiser la plus value dégagée lors de l’opération.

In fine, que ce soit via d’autres dispositifs immobiliers ou grâce à des véhicules d’investissements financiers, nous nous adaptons à votre situation personnelle pour consolider sur le long terme votre situation patrimoniale.

 

Vous souhaitez obtenir des conseils sur les solutions qui s’offrent à vous en fin de défiscalisation immobilière ? cliquez ICI

 

Bien sortir d’un programme de défiscalisation

 

 

 

Pour en savoir plus

 

Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :

La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.

Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.

Conseiller gestion patrimoine conseiller financier expliquant le rôle du conseiller en gestion de patrimoine

 

 

En bref

  • Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.
  • Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.
  • Son indépendance vous garantit un conseil impartial, personnalisé et orienté vers votre réussite, sans conflit d’intérêt quant aux solutions proposées.
  • Pour mieux vous conseiller, il va s’entourer d’autres experts qui vont vous apporter leurs connaissances et ainsi vous donner toutes les clés pour faire fructifier votre patrimoine.
  • Enfin, il s’adresse à tout un chacun. Nul besoin d’être fortuné pour prévoir sa future retraite, assurer sa maison, ou encore placer ses économies.

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