Le marché de l’immobilier présente-t-il des risques de bulle ?

 

Le nombre de transactions s’envole.  Dans un tel contexte de surchauffe faut-il acheter maintenant, ou au contraire, faire le pari d’une baisse à venir ?

 

Centaure Investissements fait son analyse du marché de l’immobilier pour savoir si il présente des risques de bulle ?

Immobilier rentabilité

Immobilier : des risques de bulle ?

 

 

Un marché en surchauffe, vraiment ?

 

Le marché de l’immobilier n’a toujours pas marqué le pas à la fin de l’été 2021. En effet, le volume des transactions dans l’ancien atteint plus de 1 100 000 ventes sur une année glissante. Les prix augmentent sans coup férir. Ainsi, ils grimpent de 9% pour les maisons, si l’on se réfère aux avant-contrats signés. Partout en France, et surtout dans les grands bassins d’emploi, le prix de vente des logements a progressé de près de 10% sur les 12 derniers mois.

 

 

immobilier européen

Immobilier : des risques de bulle ?

 

 

Les prix de l’immobilier à leur paroxysme ?

 

La conjoncture actuelle confirme un attrait aux espaces plus grands, qui s’est nettement accéléré avec la crise covid. Par ailleurs, Paris connaît actuellement un exode urbain inédit. Et cela pour le plus grand bonheur de la banlieue et de son offre pavillonnaire. Ce qui induit, in fine, bien évidement, une hausse globale des prix.

 

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Loi Hamon

Immobilier : des risques de bulle ?

 

 

Une hausse de prix structurelle

 

Cette inflation, d’après un rapport de l’OCDE, indique que les prix ont bondi de près de 90% en 20 ans. Cette augmentation du prix des appartements et des maisons est d’autant plus forte dans les métropoles où le foncier se fait rare.

En outre, cette poussée est soutenue par des taux historiquement bas. Un peu comme en 1929, les ménages spéculent sur une plus-value éventuelle en investissant des sommes importantes, que l’on récupérera ensuite grâce au recours à la dette, et donc à l’effet de levier du crédit … Ce n’est pas un secret, les français aiment la pierre, même si en parallèle, la bourse, elle aussi, affiche d’excellentes performances. D’ailleurs, l’un n’exclut pas l’autre, car on trouve de plus en plus d’immobilier côté sur les marchés financiers, à commencer par de nombreux OPCVM en assurance-vie par exemple.

Traditionnellement, les Français restent méfiants sur ces véhicules d’investissement et continuent donc à investir en immobilier physique, censé représenter, comme l’or, une sorte de valeur refuge inaltérable et résiliente.

 

 

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Des taux bas qui portent le marché

 

Cette conjoncture est donc facilitée par des taux d’intérêt très bas. Ainsi avec un  taux moyen de 0,87% sur 15 ans, de 0,98% sur 20 ans et 1,18% sur 25 ans, tout est réuni pour que la fête continue.

Quelques bémols cependant.

Les banques sont désormais plus vigilantes sur leurs conditions d’octroi. Il est tout à fait possible que le robinet du crédit grand ouvert actuellement, vienne à se tarir dans les mois qui viennent. Les ménages modestes ou plus fragiles pourraient alors se voir « éjectés » de la manne, en cas de nuages sur les marchés.

 

 

La gestion patrimoniale du futur retraité

Immobilier : des risques de bulle ?

 

Des disparités dans le marché de l’immobilier

 

Structurellement, la France connaît une pénurie de logements. Ainsi, les notaires rapportent le cas de la Bretagne Sud (golfe du Morbihan en tête) où il n’y a plus rien à vendre. Par extension, sur l’ensemble du territoire, la construction de logements neufs est clairement en retard suite à la crise sanitaire. Les professionnels estiment, à juste titre, que sans volonté politique forte, la pénurie ne cessera de s’aggraver dans les prochains mois. In fine, toutes les conditions sont réunies pour maintenir des prix très élevés.

Cette fièvre immobilière induit peu à peu une fracture entre le possédants et les autres, exclus du système. Il convient donc de trouver d’urgence des mécanismes pour corréler une offre de logements accessibles dans les zones tendues avec le niveau de vie de sa population réelle. Par exemple, il est très compliqué à un investisseur de trouver un logement étudiant à Bordeaux ou Nantes, en vue de réaliser une acquisition en LMNP. Toutefois, au regard des taux historiquement bas, il n’y a peut être jamais eu de meilleur moment pour se décider. Mais l’offre est extrêmement pauvre sur pratiquement toutes les typologies d’immobilier.

 

Une bulle pour les SCPI et OPCI  ?

 

Certains se réfugient donc sur les SCPI ou sur les OPCI. Mais, outre les frais élevés à la sortie, gare à l’atterrissage en cas d’éclatement de la bulle immobilière. Les plus anciens se souviendront du marché des SCPI en 1993.

Affaire à suivre lors de la prochaine présidentielle…

 

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Pour en savoir plus

 

Communication non contractuelle

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. En conséquence, l’objectif de performance n’est pas garanti. L’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur qu’il ne garantit pas. Elles s’entendent hors fiscalité et frais de gestion annuels des contrats de capitalisation concernés. En investissant sur des supports en unités de compte vous profitez du potentiel de performances des marchés financiers, mais vous prenez un risque de perte en capital. En effet, l’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte, mais ne garantit pas leur valeur. Celle-ci est soumise à des fluctuations, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution des marchés financiers.

Notez qu’un entretien auprès d’un conseiller est indispensable afin de vérifier que les solutions présentées sont en cohérence avec votre situation. Sachez que la souscription à cette solution prendra en compte les objectifs et le profil d’investisseur de l’épargnant. L’investissement portant sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital.

Les investissements immobiliers

Les investissements immobiliers sont des supports de placement à long terme et doivent s’envisager dans une optique de diversification de votre trésorerie. Ils investissent principalement dans des actifs liés à l’immobilier et par conséquent exposés aux risques liés au marché immobilier. La valeur de ces investissements peut varier à la hausse comme à la baisse selon l’évolution des marchés immobiliers, tout comme les revenus qui y sont associés.

Risques :

  • Immobiliers : évolution des prix du marché immobilier, contrat de promotion immobilière, pénurie de biens correspondants aux critères de sélection.
  • Financiers : taux (inflation, taux d’intérêt), liquidité, perte en capital, risque lié à l’endettement et à l’effet de levier, risque lié à la forme sociale de la Société
  • Opérationnels : défaillance d’un locataire, vacance locative, absence d’historique opérationnel, sur-longévité du locataire dans le cadre du viager, risques spécifiques liés à la location et à la concentration de locataires, risques inhérents à l’absence de comptes historiques de la société, risque lié au contrat de promotion immobilière

 

 

 

 

Chez Centaure Investissements, nos conseillers sont des experts généralistes intervenant sur tous les domaines patrimoniaux :

La relation de confiance qui se tisse avec le client nécessite également des capacités relationnelles très développées. La pédagogie est également une compétence précieuse pour proposer un conseil pertinent, clair ne portant pas à confusion pour l’investisseur particulier.

Toutefois le conseiller n’est pas omniscient. Il ne se substitue pas aux autres experts (notaires, avocats, experts-comptables ou sociétés de gestion). En réalité, il va coordonner les conseils et l’action, occasionnellement, lorsque l’intervention d’un spécialiste est nécessaire pour son client, à l’image d’un chef d’orchestre patrimonial. Par exemple, Centaure Investissements travaille en partenariat avec plusieurs cabinets d’avocats et d’expertises comptables pour accompagner au mieux ses clients en co-construction de la stratégie patrimoniale.

Conseiller gestion patrimoine conseiller financier expliquant le rôle du conseiller en gestion de patrimoine

 

 

En bref

  • Le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est d’être le chef d’orchestre de vos finances, et d’une façon générale, de votre patrimoine dans son ensemble, pour vous permettre de concrétiser vos projets et de régler des problématiques patrimoniales.
  • Il vous conseille et met en œuvre des stratégies pour y parvenir.
  • Son indépendance vous garantit un conseil impartial, personnalisé et orienté vers votre réussite, sans conflit d’intérêt quant aux solutions proposées.
  • Pour mieux vous conseiller, il va s’entourer d’autres experts qui vont vous apporter leurs connaissances et ainsi vous donner toutes les clés pour faire fructifier votre patrimoine.
  • Enfin, il s’adresse à tout un chacun. Nul besoin d’être fortuné pour prévoir sa future retraite, assurer sa maison, ou encore placer ses économies.

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