Enrichissez-vous grâce au crédit immobilier : mythe ou réalité ?

Oui, l’endettement dans une optique d’acquisition de bien peut vous faire gagner de l’argent.

Des taux d’intérêt de crédits immobiliers à 1,43% en décembre ! Ce n’est certes pas un record puisqu’en 2016, ils descendirent jusqu’à un plancher de 1,30% (qu’on arrive encore à trouver aujourd’hui sur 20 ans : Demandez votre étude de prêt en cliquant ICI). Mais en attendant, ce n’est quand même pas mal ! En tout cas c’est assez pour que l’inflation, qui se situe actuellement à 1,8%, dépasse les taux d’intérêt. Et si les épargnants font grise-mine, les emprunteurs se frottent les mains ! Que nous vaut une telle effervescence ? Et bien mathématiquement parlant, si l’on peut compter sur une stabilisation du taux d’inflation sur toute la durée votre prêt, vous verserez des mensualités qui, dans leur totalité, seront inférieures à la somme obtenue pour votre prêt. En d’autres termes, vous bénéficiez d’un taux réel négatif à la souscription de votre prêt et vous augmentez votre pouvoir d’achat. « Alors on dit merci qui ? ». On dit merci à l’inflation qui devrait se charger de rembourser les mensualités que vous auriez versées. Ou tout au moins, elle en atténuera le poids. A l’heure où la crise du logement fait rage, s’agit-il réellement d’une aubaine inespérée ou d’un miroir aux alouettes ?

La p’tite astuce

Taux réel négatif = (taux d’emprunt) – (taux d’inflation)

Non, l’endettement massif ne servira pas les intérêts de l’ensemble des acquéreurs.

D’accord, un haut niveau d’inflation doit, théoriquement provoquer un gain de pouvoir d’achat grâce à des taux d’intérêt bancaires qui se situent en deçà. Mais il ne faudrait pas non plus s’enflammer ! « Lorsque l’on fait l’acquisition de sa résidence principale, ce n’est pas tant pour réaliser une plus-value que pour assouvir un désir de devenir propriétaire » explique Cécile Roquelaure, Directrice Études du courtier Empruntis.com. Et, oui la propriété fait toujours autant rêver…. Un gain en termes de capacité d’emprunt et de pouvoir d’achat naîtra effectivement de la faiblesse des taux actuels. Le problème, et ce n’est pas vraiment une confidence, ces derniers temps le marché de l’immobilier a connu de très importantes hausses de prix. Phénomène d’autant plus marqué dans les grandes métropoles. En revanche, et là encore il n’y a malheureusement pas matière à confidence, le montant des revenus ne suit pas l’inflation. Et puis, avez-vous songé au poids de l’assurance emprunteur qui représente jusqu’à 30% du poids du crédit (pour bénéficier d’une tarification en assurance emprunteur, cliquez ICI)? Enfin, si l’on veut bien revenir aux fondamentaux, il faut se rappeler que l’inflation trouve son essence dans une hausse des prix issue d’une perte de pouvoir d’achat de la monnaie. Vous voyez où l’on veut en venir ? Cela signifie que si un individu souhaite s’endetter afin d’acquérir sa résidence principale, ce sera plus l’évolution du salaire de l’emprunteur que l’évolution des prix qui conditionnera le coût du crédit.

Des perspectives de bénéfice au long cours

Vous désirez que votre prêt immobilier vous rapporte de l’argent ? Très bien, mais dans ce cas préparez-vous à devoir le conserver sur le long terme. En effet, comme le rappelle Pierre Chapon, cofondateur de la plate-forme de courtage en ligne Pretto.fr, « Dans l’ancien, compte tenu des frais de notaire et de garantie qui représentent à peu près 10 % de la valeur du bien, revendre au prix d’achat ne permet pas de récupérer le montant de ces frais ». Raison pour laquelle, il vaut mieux éviter de se hâter à revendre son bien. Et puis il y a des circonstances devant lesquelles l’emprunteur se retrouvera impuissant. En effet, que pourra-t-il quand les taux de crédit reprendront leur ascension ou face à l’incertitude de voir un jour l’inflation entamer une courbe descendante ?

La p’tite astuce

Depuis 1901, les prix en France ont été multipliés par 2 600.

Le débat autour de l’emprunt à taux négatif et l’effet de levier du crédit mérite-t-il vraiment toute cette attention ?

Nous serons d’accord sur le fait que s’endetter pour s’endetter ne présente…et je vous la donne en mille…aucun intérêt ! L’intelligence résiderait plutôt dans l’aptitude à profiter de l’effet de levier du crédit pour espérer une croissance de son patrimoine immobilier. C’est le scénario type lorsque votre investissement locatif s’avère assez rentable pour  pratiquement couvrir le poids du crédit immobilier. Dans cette hypothèse, ce sont donc les loyers perçus qui couvrent une grosse partie des mensualités et non l’inflation. Dés lors, selon toute logique, un retour de l’inflation doit mécaniquement entrainer l’augmentation des loyers. Cependant, s’interroger quant à l’effet de l’emprunt à taux négatif ne constitue réellement la préoccupation que de ceux qui acquièrent un bien dans l’optique de le mettre en location. « Une personne qui emprunte pour acheter sa résidence principale a d’autres préoccupations que celle de savoir si elle va s’enrichir » précise Cécile Roquelaure. En effet, elle s’inquiètera davantage de connaitre le coût du bien, de son crédit et voudra savoir si elle dispose d’assez de ressources pour devenir propriétaire.

Pour terminer, rappelons que l’emprunt à taux négatif ainsi que l’effet de levier du crédit peuvent créer une synergie. Ainsi, l’investisseur qui aura contracté un emprunt afin d’acquérir son logement, pourra cumuler les gains issus de l’inflation à ceux générés par l’effet de levier du crédit. Enfin, il est toujours judicieux de faire étudier son credit immobilier pour envisager de le renégocier ou pour en renégocier les assurances. N’hésitez pas à nous contacter sur le sujet.

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