Depuis l’été 2023, plusieurs sociétés de gestion ont observé une diminution de la valeur des parts de certaines de leurs SCPI. Cette baisse affecte principalement les SCPI possédant un patrimoine immobilier composé d’actifs de bureaux vieillissants, dont les prix ont chuté.

Dans ce contexte, certains détenteurs de parts de SCPI, craignant une mauvaise gestion, ont exprimé le souhait de vendre leurs parts. Le médiateur de l’AMF rappelle qu’une demande de retrait régulière peut être exécutée dans un délai indéterminé.

En conséquence, la question se pose alors : faut-il vendre les parts de SCPI qui ont subi une baisse de valeur. Où au contraire, faut-il les conserver ? Est-il opportun de profiter de la baisse pour acheter des parts de SCPI ? Le médiateur de l’AMF a récemment abordé le cas d’un associé de SCPI contestataire quant au délai d’exécution de sa demande de retrait par la société de gestion.

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SCPI : vendre ou acheter ?

 

 

Le médiateur souligne qu’une demande de retrait doit être complète pour être traitée par la société de gestion. Cependant, cela ne garantit pas un remboursement dans un délai précis. En effet, lors de la souscription, l’investisseur a été averti du « risque de liquidité » inhérent à son investissement, notamment à travers la remise du DIC (document d’information obligatoire), et a accepté ce risque en souscrivant.

En outre, il est important de rappeler qu’un investissement en parts de SCPI n’est pas liquide, étant donné qu’il s’agit d’un investissement immobilier (investissement pierre-papier). De ce fait, la durée recommandée de détention est d’au moins 8 à 10 ans pour atténuer le risque lié aux fluctuations temporaires du marché immobilier.

Cependant, un associé peut à tout moment demander le retrait de ses parts sans avoir à justifier sa décision. La société de gestion peut alors choisir entre deux options :

  • Organiser un marché secondaire : dans ce cas, seul le matching d’une offre au prix demandé permettra le remboursement de l’associé. Le prix est déterminé d’un commun accord entre les parties. Les délais dépendent de la disponibilité des offres : les ordres d’achat les plus élevés et de vente les plus faibles sont traités en priorité. Cependant, ce processus est actuellement perturbé en raison du nombre élevé de demandes de retrait par rapport aux offres d’achat, ce qui rallonge les délais de traitement à plusieurs mois.
  • Racheter ses propres parts pour les annuler : cette option n’est possible que si la SCPI dispose d’une trésorerie suffisante pour répondre aux demandes de rachat de ses associés.

Malgré des rendements stables, la valorisation de certaines parts de SCPI diminue. Cela soulève la question de savoir s’il est judicieux de vendre par crainte de dépréciation de l’investissement, ou au contraire, s’il est opportun d’acheter à des valeurs décotées.

 

Objectifs de l’investissement

 

La détention de parts de SCPI, que ce soit en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie, de capitalisation ou d’un PER, est généralement liée à un objectif de flux de trésorerie. Ainsi, la baisse du prix de la part n’affecte pas les revenus perçus, puisque le rendement brut est calculé sur le montant brut investi. Il ne prend pas en compte les frais de souscription ni la variation du prix de la part. Cependant, cette baisse impacte mécaniquement la rentabilité globale du placement, tenant compte à la fois des revenus perçus et de la plus ou moins-value potentielle lors de la revente des parts.

La question que doit se poser tout détenteur de parts de SCPI est : Ai-je toujours besoin de percevoir ces revenus réguliers ? Par ailleurs, n’oublions pas que ces revenus sont fiscalisés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsque les parts de SCPI sont détenues en direct. Et le risque de liquidité lié à un investissement en SCPI varie en fonction du mode de détention choisi.

 

 

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SCPI : vendre ou acheter ?

 

 

Détention « en direct »

 

Lorsque l’associé détient des parts de SCPI « en direct », il est exposé au risque de liquidité. Pour mettre fin à son investissement au sein d’une société de gestion, il a deux possibilités :

  • D’une part, trouver un acquéreur pour la totalité de ses parts sur le marché secondaire : ce marché, organisé par la société de gestion, concerne généralement les SCPI à capital fixe. Cependant, le processus actuel est perturbé en raison du nombre élevé de demandes de retrait par rapport aux offres d’achat, ce qui rallonge les délais de traitement à plusieurs mois.
  • D’autre part, se faire racheter la totalité de ses parts par la société de gestion elle-même : cette option est plus courante mais peut également subir des ralentissements en période de demande de retrait importante.

 

Détention dans un contrat d’assurance-vie, un contrat de capitalisation ou un PER

 

Lorsque l’associé détient des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, de capitalisation ou un PER, la compagnie est tenue de garantir la liquidité de ses investissements. Ainsi, que ce soit pour un arbitrage ou un retrait, sa demande sera traitée selon les conditions générales de son contrat, sans être soumise aux contraintes de la société de gestion.

 

 

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Fiscalité en cas de retrait des parts de SCPI

 

Détention « en direct »

Pour un investissement « en direct » par une personne physique (ou une personne morale soumise à l’IR), la moins-value réalisée lors de la revente des parts ne peut pas être imputée sur une éventuelle plus-value immobilière. Par conséquent, la revente en moins-value ne permet pas de réduire l’impôt lié à une autre vente immobilière générant une plus-value.

 

Rappel – Fiscalité des plus-values à la revente :

 

La plus-value réalisée lors de la cession de parts de SCPI est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (PVI). Cette plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, qui varient en fonction de l’origine de la souscription et de la vente. Cette plus-value est ensuite taxée à l’IR au taux forfaitaire de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Le délai de détention est calculé à partir de la date d’acquisition des parts, sans tenir compte du délai de jouissance des premiers loyers.

Enfin, si la plus-value réalisée dépasse 50 000 € par cédant, elle est soumise à une surtaxe. Mais pour un investissement « en direct » par une personne morale soumise à l’IS, la société peut déduire de son résultat les pertes (constatées ou latentes) causées par la dépréciation des parts de SCPI souscrites.

 

Détention dans un contrat d’assurance-vie, un contrat de capitalisation ou un PER

 

Dans le cadre d’un investissement au sein d’un contrat d’assurance-vie, de capitalisation ou un PER, même si les SCPI subissent des moins-values, le souscripteur ne subira pas nécessairement de moins-value s’il n’y a pas de moins-value globale sur son contrat.

Ainsi, aucun impôt ne sera dû en cas de rachat, sauf si la valeur de rachat du contrat est supérieure au montant des primes versées.

 

 

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Pour aller plus loin – Faits et procédure

 

Un épargnant a demandé le retrait de ses parts de SCPI en raison de leur dévalorisation. Son interlocuteur dans son établissement bancaire lui avait indiqué un délai de 3 semaines pour récupérer ses fonds. Cependant, après plusieurs semaines d’attente, l’épargnant a contacté directement la société de gestion de la SCPI, qui lui a informé que sa demande avait été enregistrée mais qu’elle ne pourrait pas être traitée avant au moins 6 mois.

L’épargnant a alors sollicité l’intervention du médiateur de l’AMF pour accélérer la procédure. Cependant, le médiateur de l’AMF lui a confirmé que « la société de gestion peut ne pas être en mesure de répondre aux demandes de rachat avant plusieurs mois », même si sa demande de retrait a été faite conformément aux règles.

Ces informations fournies par le médiateur de l’AMF mettent en lumière les difficultés rencontrées par les sociétés de gestion face à une demande de retrait importante dans un contexte de baisse de valeur des parts de SCPI.

 

 

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