Rembourser ou investir ?

Rembourser ou investir ?

Étudier les frais de remboursement anticipé

Avant de décider de rembourser votre prêt immobilier, il est essentiel de relire attentivement votre contrat. En effet, des pénalités peuvent s’appliquer en cas de remboursement anticipé. Ces frais sont toutefois encadrés par la loi et ne peuvent excéder trois pour cent du capital restant dû, ou l’équivalent de six mois d’intérêts. Le montant le plus faible est retenu.

Il faut également prendre en compte l’avancement de votre prêt. Si vous êtes déjà dans la deuxième moitié de votre période de remboursement, la part des intérêts dans vos mensualités est souvent faible. Dans ce cas, le gain d’un remboursement anticipé s’avère limité. Vous libérez certes une charge, mais sans réaliser une réelle économie.

Éviter une épargne non productive

Rembourser un crédit peut vous permettre de réduire vos mensualités, ou bien de raccourcir la durée de votre prêt. C’est rassurant et sécurisant. Mais attention : il arrive souvent que cette nouvelle marge de manœuvre soit utilisée pour augmenter les dépenses courantes, sans stratégie patrimoniale. L’argent ne disparaît pas du jour au lendemain, mais il finit par ne rien produire.

Si vous souhaitez améliorer votre situation financière sur le long terme, cette rentrée d’argent doit être mise au travail. Le remboursement de votre prêt ne produit pas de revenus. Un investissement, lui, peut générer du rendement, optimiser votre fiscalité et renforcer votre patrimoine.

Tirer parti de l’effet de levier du crédit

Un crédit immobilier à taux bas représente une opportunité. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Il vous permet d’investir sans mobiliser la totalité de votre capital. En conservant votre prêt à un taux avantageux, par exemple en dessous de 2,5 %, vous pouvez allouer votre capital à des investissements plus rentables.

Prenons un exemple simple : si votre prêt est à 2 % et que vous placez votre capital à 5 %, vous créez un écart positif. Cet écart constitue un rendement net, tout en vous laissant la possibilité de mobiliser de la dette pour d’autres projets.

Cette logique peut aussi s’appliquer à un second achat immobilier. Si votre taux d’endettement reste inférieur à 35 %, vous pouvez envisager un investissement locatif. Les loyers perçus contribueront au remboursement du prêt. Et dans 20 ans, vous bénéficierez à la fois d’un bien remboursé et de revenus complémentaires à la retraite. Un cercle vertueux se met en place.

Autre avantage non négligeable : dans le cadre de l’immobilier locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Cette optimisation fiscale améliore encore la rentabilité de l’opération.

L’intérêt patrimonial des assurances emprunteur

Conserver un crédit immobilier, c’est aussi conserver la couverture apportée par l’assurance emprunteur, appelée assurance décès-invalidité (ADI). Cette protection, souvent sous-estimée, représente pourtant un atout patrimonial majeur.

En cas de décès ou d’invalidité couverte, l’assurance rembourse tout ou partie du capital restant dû. Cela signifie que le bien immobilier est transmis intégralement aux héritiers, sans dette à rembourser. Pour une famille, c’est une sécurité précieuse. Le patrimoine est transmis net, et le conjoint ou les enfants peuvent conserver le bien sans contrainte financière.

En remboursant votre prêt par anticipation, vous perdez cette couverture. Vous éteignez une dette, certes, mais vous supprimez aussi une protection assurantielle financée à un coût souvent très compétitif, surtout si le contrat a été souscrit jeune et en bonne santé.

C’est une dimension à intégrer dans votre réflexion. Car dans une approche patrimoniale globale, protéger sa famille vaut autant que chercher du rendement.

Miser sur les intérêts composés

Peu connus du grand public, les intérêts composés sont pourtant la base de tout investissement performant à long terme. Leur fonctionnement est simple, mais redoutablement efficace. Lorsque vous placez de l’argent, vous touchez des intérêts. Ces intérêts, une fois réinvestis, produisent à leur tour des intérêts. Avec le temps, l’effet boule de neige devient impressionnant.

Illustrons ce principe : si vous investissez 1 000 € à 5 %, vous obtenez 1 050 € la première année. L’année suivante, les 1 050 € produisent à nouveau 5 %, soit 1 102,50 €. Plus le capital de départ est élevé, plus l’accélération des gains est marquée.

Un capital de 50 000 € investi à 5 % pendant dix ans devient plus de 81 000 €. Soit plus de 30 000 € générés sans effort. Cet effet n’existe pas si vous utilisez cette somme pour rembourser un crédit. D’où l’importance de bien mesurer le coût d’opportunité d’un remboursement anticipé.

Construire une épargne de précaution

Avant d’investir, il est indispensable de constituer une épargne de sécurité. Elle vous permet de faire face aux imprévus du quotidien sans toucher à vos placements. Cette épargne doit être disponible à tout moment et peu exposée au risque.

On recommande généralement de mettre de côté l’équivalent de deux à trois mois de revenus. Pour les professions indépendantes, un matelas plus important est conseillé. Le Livret A reste la solution la plus courante : il est rémunéré à 2,4 % net d’impôts, totalement liquide et plafonné à 22 950 €. Simple et efficace.

Diversifier ses investissements

La diversification est une règle d’or en gestion de patrimoine. Elle permet de limiter les risques et de profiter de plusieurs moteurs de performance. En fonction de votre profil, vous pouvez ajuster votre allocation :

Un profil prudent s’orientera vers des fonds sécurisés comme les fonds en euros ou les produits structurés à capital garanti. Pour un profil équilibré pourra mixer assurance-vie, non coté, immobilier et PER par exemple. Un profil dynamique explorera les actions, le private equity ou encore les cryptoactifs, en acceptant une volatilité plus importante.

L’essentiel est de construire une stratégie cohérente avec vos objectifs et votre horizon de placement. Chaque support a ses avantages, ses risques et ses spécificités. C’est pourquoi il est fortement recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

Investir dans l’immobilier, en direct ou via SCPI

Si vous appréciez l’immobilier mais que vous ne souhaitez pas gérer un bien en direct, l’immobilier géré en LMNP ou encore les SCPI représentent des solutions pertinentes. Par exemple, en investissant dans une SCPI, vous devenez propriétaire d’une part d’un portefeuille immobilier géré par une société spécialisée. Vous percevez des revenus locatifs sans avoir à vous occuper des locataires, des travaux ou de la fiscalité.

En 2024, les SCPI ont offert un rendement moyen net de 4,72 %. Le capital n’est pas garanti, mais le risque est réparti sur de nombreux actifs. Cela en fait un placement attractif pour ceux qui souhaitent miser sur la pierre sans contrainte de gestion. Toutefois, de nombreuses SCPI ont subi une forte dévalorisation ces derniers mois.

Ne pas oublier de se faire plaisir

Enfin, une rentrée d’argent peut aussi être l’occasion de réaliser un projet personnel. Voyager, s’offrir un rêve ou simplement améliorer son cadre de vie. Il ne s’agit pas de tout investir à tout prix, mais de trouver le bon équilibre entre plaisir immédiat et construction patrimoniale.

Une bonne stratégie en gestion de patrimoine inclut toujours une part de liberté. Cela renforce votre motivation et vous permet de mieux respecter votre stratégie à long terme.

Conclusion : investir, souvent plus rentable que rembourser

Faut-il rembourser son crédit ou investir ? La réponse dépend de nombreux facteurs. Mais dans un contexte de taux encore bas, l’investissement permet souvent de générer plus de valeur à long terme que le remboursement d’un prêt à faible coût.

Avant de prendre une décision, interrogez-vous sur vos objectifs, votre capacité d’épargne, votre tolérance au risque et votre horizon de placement. Et surtout, n’hésitez pas à consulter un expert.

Chez Centaure Investissements, nous vous aidons à définir une stratégie patrimoniale sur mesure. Une stratégie qui respecte votre équilibre personnel, optimise votre performance financière, et vous permet d’aborder l’avenir avec sérénité.