Un nouveau coup de pouce fiscal pour soutenir vos proches
Bonne nouvelle pour les familles qui souhaitent donner un coup de pouce à leurs enfants ou petits-enfants : un nouveau dispositif fiscal permet désormais de transmettre jusqu’à 100 000 euros en exonération totale de droits. À condition que cette somme serve à acheter un logement ou à y réaliser des travaux de rénovation énergétique. Et pour en profiter, il ne faut pas trop tarder : cette mesure est temporaire, valable uniquement jusqu’au 31 décembre 2026.
Dans un contexte de taux élevés et de marché immobilier sous tension, ce soutien financier peut faire toute la différence pour les jeunes ménages qui peinent à accéder à la propriété. De votre côté, c’est aussi l’occasion de préparer la transmission de votre patrimoine de façon optimisée.
Aider un proche à devenir propriétaire
Qui peut donner et à qui ?
Le principe est simple : tout donateur, qu’il soit parent, grand-parent ou arrière-grand-parent, peut transférer jusqu’à 100 000 euros à un descendant direct, sans déclencher de fiscalité. En l’absence de descendance, les dons peuvent également concerner un neveu ou une nièce. Ce plafond s’applique par donateur et par bénéficiaire, ce qui signifie que plusieurs membres d’une même famille peuvent se mobiliser pour aider un proche à concrétiser son projet immobilier.
Les fonds doivent être versés en pleine propriété, sans contrepartie ni conditions particulières. Autre point à souligner : aucune limite d’âge n’est imposée, ni du côté de celui qui donne, ni du côté de celui qui reçoit.
Achat ou rénovation : à quoi peut servir le don ?
Ce dispositif cible exclusivement les projets immobiliers liés à la résidence principale. Le don peut donc financer l’achat d’un logement neuf ou en construction, que ce soit en pleine propriété, en indivision ou en usufruit. Il est également possible de l’utiliser pour réaliser des travaux de rénovation énergétique, à condition que ceux-ci soient éligibles à MaPrimeRénov’, la référence actuelle en matière de subventions écologiques.
En revanche, plusieurs exclusions sont à connaître. L’achat d’un terrain en vue d’y construire un logement n’est pas éligible, sauf si la construction elle-même est financée immédiatement. De même, utiliser la somme pour rembourser un prêt immobilier déjà existant n’ouvre pas droit à l’exonération.
Le bénéficiaire dispose de six mois après le versement pour utiliser les fonds. Pour un achat immobilier, c’est la date de signature de l’acte d’achat qui fait foi. En cas d’acquisition en VEFA (achat sur plan), cette signature dans le délai suffit, même si les fonds sont débloqués plus tard. Concernant les travaux, la dépense doit être justifiée dans le même délai.
Une exonération qui s’ajoute aux autres
Contrairement à certaines idées reçues, ce nouvel avantage ne remplace pas les abattements existants. Il s’ajoute aux dispositifs déjà en vigueur. Un parent peut donc cumuler cet abattement temporaire de 100 000 euros avec l’abattement classique de 100 000 euros sur les donations, ainsi qu’avec l’abattement spécifique de 31 865 euros réservé aux dons de sommes d’argent, à condition de respecter les critères.
Résultat : dans certains cas, un enfant peut recevoir jusqu’à 231 865 euros sans aucun impôt, sur une période de 15 ans. Une opportunité rare, surtout dans un contexte où la transmission patrimoniale devient un levier majeur d’optimisation fiscale.
Un engagement de durée à ne pas négliger
L’administration fiscale se montre généreuse, mais elle pose une condition essentielle : le logement financé grâce au don doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant au moins cinq ans. Il peut aussi être loué, mais uniquement si le locataire en fait sa résidence principale.
En cas de revente anticipée, de changement d’usage ou de transformation en résidence secondaire ou logement saisonnier, le fisc reprend ses droits. Cela signifie que les avantages obtenus seront annulés, et que le bénéficiaire devra régler les droits de donation avec, en prime, des intérêts de retard. Une clause à prendre au sérieux pour éviter les mauvaises surprises.
Un levier stratégique pour votre patrimoine
Ce mécanisme va bien au-delà d’un simple don : il s’inscrit dans une logique de gestion active du patrimoine familial. Il permet d’agir de votre vivant, d’aider vos proches à s’installer, tout en réduisant la base taxable de votre succession. À l’échelle d’une famille, il devient possible d’organiser une transmission intergénérationnelle intelligente, sans attendre le dernier moment.
C’est aussi une réponse concrète aux difficultés actuelles du marché immobilier. En facilitant l’accès à la propriété, vous contribuez à sécuriser l’avenir de vos enfants ou petits-enfants, tout en leur évitant un endettement excessif.
Et si les fonds servent à des travaux énergétiques, vous participez également à un effort collectif pour améliorer la performance des logements, réduire les consommations et lutter contre le réchauffement climatique.
Comment déclarer et sécuriser le don ?
Même si aucun passage devant notaire n’est obligatoire, la prudence recommande de formaliser le don avec soin. Le versement doit se faire par virement ou chèque, jamais en espèces. Le don doit ensuite être déclaré à l’administration fiscale dans le mois qui suit, via le formulaire Cerfa n°2735.
Il est fortement conseillé de conserver tous les justificatifs : preuve du versement, acte d’achat, factures de travaux, etc. Ces documents seront essentiels en cas de contrôle ou pour faire valoir vos droits en cas de litige.
Enfin, si vous envisagez de faire plusieurs donations, ou si votre situation patrimoniale est complexe, faites-vous accompagner par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine. Ce professionnel saura vous guider et intégrer ce don dans une stratégie globale, adaptée à vos objectifs et à votre cadre familial.
Une fenêtre d’opportunité à ne pas rater
Ce dispositif temporaire, actif jusqu’à fin 2026, constitue une vraie fenêtre d’opportunité. Il offre un triple avantage : aider vos proches à accéder à la propriété, participer à la transition énergétique, et optimiser la transmission de votre patrimoine.
Encore faut-il en maîtriser les règles, respecter les délais et bien documenter chaque étape. Mais pour celles et ceux qui anticipent, c’est un outil redoutablement efficace pour conjuguer solidarité familiale et fiscalité avantageuse.
