Impôts : les pièges de la fiscalité de l’immobilier en 2023
Les mesures qui modifient l’impôt sur les revenus locatifs sont plus nombreuses cette année. Par exemple, nous comptons parmi elles la suppression de certains dispositifs ou la déductibilité des dépenses de rénovation énergétique. Et ces changements peuvent avoir des effets conséquents sur le budget des propriétaires, donc sur les rendements des investissements locatifs. Revue de détail …
Immobilier 2023 et fiscalité
Les dispositifs malmenés en 2023
La fin de la réduction Censi-Bouvard pour le LMNP
Avec le dispositif Censi-Bouvard, l’État soutenait l’investissement en résidences gérées neuves. Les investisseurs en résidence meublée pouvaient réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’immeuble et récupérer la TVA sur le montant de l’investissement.
Malheureusement, ce dispositif n’est pas renouvelé en 2023. En conséquence, la réduction d’impôt Censi-Bouvard ne s’applique plus aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2023. Ces dernières ne peuvent se faire aujourd’hui que sous forme d’amortissement dit « fictif ». Toutefois, ce statut permet toujours de neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs et reste une solution d’optimisation parmi les plus intéressantes qui soit aujourd’hui.
Immobilier 2023 et fiscalité
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est destiné aux investisseurs qui souhaitent louer leur bien. Ainsi, ils peuvent prétendre à une aide à l’achat s’ils s’engagent à demander un loyer inférieur aux prix du marché. D’autre part, l’avantage fiscal va dépendre du montant de votre investissement initial dans la limite de plusieurs plafonds, selon la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans) et en fonction de certaines normes énergétiques ou de confort.
Le dispositif s’est scindé en deux depuis le 1er janvier 2023. En effet, vous retrouvez d’un côté, un dispositif Pinel + qui conserve les mêmes taux de réduction d’impôt qu’auparavant mais avec des conditions supplémentaires à respecter. Et de l’autre, un Pinel classique, minoré dans ses avantages fiscaux.
Immobilier 2023 et fiscalité
Place à la transition énergétique dans l’immobilier
Le concept du déficit foncier
Louer nu un appartement, comprenez non meublé, peut entraîner des charges qui dépassent les revenus perçus, notamment du fait des travaux. Dans ce cas, l’investisseur bailleur constate un déficit foncier qui va s’imputer sur ses autres revenus fonciers, puis sur son revenu global jusqu’à 10.700€. Acquérir un bien en déficit foncier peut donc s’avérer intéressant dans la mesure où vous disposez de revenus fonciers importants. En conséquence de ce type d’acquisition, ces revenus fonciers se verront « écrasés » par les travaux réalisés dans le nouveau bien acquis.
Le doublement en 2023 du déficit sous conditions
Pour motiver les investisseurs immobilier à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur bien de rapport, Bercy a décidé de doubler le plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer la classe de performance énergétique du bien loué.
L’article 156 du CGI prévoit que le déficit foncier est fixée à 21 400 € “à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G, […] à une classe de performance énergétique A, B, C ou D […] au plus tard le 31 décembre 2025”
Immobilier 2023 et fiscalité
Ainsi, ce doublement du déficit foncier, promulgué par la loi de finances 2023, est possible sous réserve que le bailleur mette en œuvre des travaux de rénovation énergétique afin d’améliorer le statut énergétique du logement.
In fine, l’idée est de faire sortir le bien immobilier du statut de passoire énergétique en augmentant son étiquette E, F ou G pour la faire passer à D ou plus.
Cette augmentation va concerner principalement les travaux engagés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 pour accompagner l’interdiction progressive de louer des passoires énergétiques.
Inciter les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens
En conséquence, l’objectif de ce doublement est d’inciter les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens alors que la déduction de déficit foncier initial de 10 700 euros est jugée inefficace. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh par m² et par an sont interdits à la location.
Mais attention, ce doublement n’est pas sans effets négatifs pour le propriétaire (Cf l’article de Nathalie Cheysson-Kaplan – publication site internet quotidien LES ECHOS – 24 janv. 2023)