Le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026 resserre les règles applicables aux unités de compte dans l’assurance-vie et le PER. Il vise surtout les « autres FIA » et certaines SCI immobilières non suffisamment encadrées. Les épargnants déjà investis ne sont pas automatiquement contraints de vendre. En revanche, les assureurs ne pourront plus référencer de nouveaux supports concernés. Le mouvement favorise des véhicules plus normés, notamment les SCPI, les OPCI encadrés et les ELTIF. Pour l’épargnant, le bon réflexe consiste à vérifier la liquidité, les frais, la composition immobilière et l’horizon de placement de ses unités de compte.
Un décret qui change le paysage
L’assurance-vie reste le cœur de l’épargne longue en France. À fin 2025, son encours atteignait 2 107 milliards d’euros, selon France Assureurs. Les cotisations ont atteint 192,1 milliards d’euros sur l’année, en hausse de 10 % par rapport à 2024. La part des unités de compte s’est établie à 39 % des versements annuels. Ce chiffre montre que les ménages acceptent davantage de risque pour diversifier leur patrimoine.
Dans ce contexte, le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026, publié au Journal officiel du 5 mai 2026, marque une inflexion importante. Le texte renforce l’encadrement de l’univers d’investissement proposé dans les contrats d’assurance-vie et dans les plans d’épargne retraite. Il ne remet pas en cause l’assurance-vie. Il ne supprime pas non plus l’immobilier papier. En revanche, il réduit la place de certains fonds alternatifs, plus complexes, moins standardisés ou insuffisamment adaptés à une distribution grand public.
L’objectif est lisible. Les pouvoirs publics veulent limiter l’accès des particuliers à des supports dont la gouvernance, la liquidité ou la transparence ne présentent pas toujours le niveau attendu dans une enveloppe aussi populaire que l’assurance-vie.
Quels supports sont concernés ?
Le texte vise principalement les « autres fonds d’investissement alternatifs », souvent appelés « autres FIA ». Cette catégorie peut inclure des structures immobilières ou patrimoniales qui ne relèvent pas des cadres les plus protecteurs pour le grand public. Certaines SCI logées en unités de compte sont également dans le viseur, lorsqu’elles entrent dans cette catégorie juridique.
Concrètement, les assureurs ne peuvent plus référencer de nouveaux supports concernés dans leurs contrats d’assurance-vie et leurs PER. Cette interdiction ne signifie pas que tous les supports immobiliers disparaissent. Les SCPI, les OPCI ou les fonds respectant des cadres réglementaires précis peuvent continuer d’exister dans les contrats, sous réserve de leur éligibilité et de la politique de référencement de chaque assureur.
La nuance est essentielle. L’immobilier reste accessible. Ce qui change, c’est le niveau d’exigence imposé aux véhicules distribués aux particuliers. Le marché passe d’une logique d’offre abondante à une logique de sélection plus stricte.
Pourquoi cette réforme intervient maintenant ?
La réponse tient en trois mots : liquidité, transparence, protection.
Depuis la remontée des taux, l’immobilier non coté traverse une phase de réajustement. Les bureaux ont souffert de la hausse du coût du crédit, du télétravail et de la baisse des valorisations. Certaines SCPI ont abaissé le prix de leurs parts. D’autres ont mieux résisté grâce à une stratégie diversifiée ou à des acquisitions réalisées à des prix plus attractifs.
Les chiffres illustrent ce marché à deux vitesses. Selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024. Toutefois, les performances varient fortement selon les stratégies. Les SCPI résidentielles ont affiché un taux moyen de 4,2 %, tandis que les SCPI diversifiées ont atteint 6 %.
Cette dispersion rend le conseil patrimonial plus important. Un support immobilier en assurance-vie ne se résume pas à son rendement affiché. Il faut regarder la qualité des actifs, le taux d’occupation, la dette, les frais, la fréquence de valorisation et la capacité à organiser les sorties.
Ce que cela change pour l’épargnant
Pour les détenteurs actuels, le décret ne déclenche pas une vente forcée automatique. Un épargnant déjà investi dans un support concerné doit cependant surveiller les informations transmises par son assureur. Certains contrats pourraient restreindre les nouveaux versements ou les arbitrages vers ces unités de compte. D’autres pourraient organiser une période de transition.
Pour les nouveaux versements, le choix devrait évoluer. Les assureurs vont probablement privilégier des supports plus standardisés, plus lisibles et plus compatibles avec les exigences réglementaires. Les épargnants verront donc apparaître une sélection immobilière plus resserrée. Ce mouvement peut frustrer les investisseurs habitués à une offre très large. Mais il peut aussi améliorer la qualité moyenne des supports disponibles.
La conséquence patrimoniale est claire. L’épargnant ne doit plus choisir une unité de compte immobilière uniquement parce qu’elle promet un rendement supérieur au fonds en euros. Il doit accepter une durée de placement longue, une liquidité parfois imparfaite et un risque de baisse de valeur.
Assurance-vie et PER : même logique
Le décret concerne à la fois l’assurance-vie et le plan d’épargne retraite. Ce point compte, car le PER attire une épargne de long terme. En 2025, un million de nouveaux PER assurantiels ont été souscrits, et les versements sur ces contrats ont atteint 20,2 milliards d’euros, en hausse de 16 % sur un an.
L’État veut donc éviter que l’épargne retraite des ménages se retrouve exposée à des produits trop opaques ou trop difficiles à revendre. Le PER supporte déjà une contrainte de blocage jusqu’à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé. Ajouter une unité de compte illiquide dans une enveloppe elle-même peu liquide peut créer une double contrainte. Cette combinaison exige une vraie pédagogie.
Les ELTIF pourraient en profiter
Le décret pourrait accélérer la montée en puissance des ELTIF, les fonds européens d’investissement à long terme. Ces véhicules visent à financer l’économie réelle, les infrastructures, les entreprises non cotées ou certains actifs de long terme. Leur cadre européen apporte une structure plus identifiable que certains FIA non réglementés.
Cela ne veut pas dire que les ELTIF sont sans risque. Ils restent exposés à des actifs parfois peu liquides. Leur horizon de placement est long. Le capital n’est pas garanti. Mais leur développement répond à une volonté européenne : canaliser l’épargne privée vers le financement de long terme, dans un cadre plus harmonisé.
Pour les contrats d’assurance-vie haut de gamme et les PER bien construits, les ELTIF pourraient devenir une brique de diversification. Ils ne remplaceront pas le fonds en euros. Ils ne remplaceront pas non plus les SCPI. Ils s’ajouteront à la palette, avec des règles de sélection plus rigoureuses.
Le bon réflexe patrimonial
Face à cette réforme, l’épargnant doit revenir aux fondamentaux. Le premier critère reste l’horizon de placement. L’immobilier papier convient mal à une épargne de précaution. Il peut en revanche trouver sa place dans une allocation de long terme, aux côtés du fonds en euros, d’obligations, d’actions internationales et, selon le profil, de non coté.
Le deuxième critère concerne la liquidité. Dans un contrat d’assurance-vie, beaucoup d’épargnants pensent pouvoir récupérer leur argent rapidement. C’est souvent vrai pour l’enveloppe. Mais ce n’est pas toujours aussi simple pour l’actif sous-jacent. Un fonds immobilier peut prévoir des délais, des mécanismes de suspension ou des conditions particulières en cas de marché tendu.
Le troisième critère porte sur les frais. Dans l’assurance-vie, l’épargnant supporte parfois plusieurs couches : frais du contrat, frais du fonds, frais propres aux actifs immobiliers. Un rendement brut séduisant peut devenir nettement moins attractif après frais et fiscalité.
Enfin, la diversification reste la meilleure protection. Concentrer une part excessive de son assurance-vie sur un seul support immobilier augmente le risque. Répartir entre plusieurs classes d’actifs permet de mieux absorber les cycles.
Faut-il vendre ses supports immobiliers ?
Pas nécessairement. Le décret n’est pas un signal de panique. Il invite plutôt à faire un audit. Un support immobilier solide, bien géré, transparent et adapté à votre horizon peut conserver son intérêt. À l’inverse, un support peu lisible, chargé en frais ou difficile à arbitrer mérite une analyse approfondie.
La bonne question n’est donc pas : « faut-il sortir de l’immobilier ? » La vraie question est : « pourquoi ce support est-il dans mon contrat, et quel rôle joue-t-il dans mon patrimoine ? »
Un investisseur qui recherche un revenu potentiel à long terme n’aura pas la même réponse qu’un épargnant qui prépare un achat immobilier dans deux ans. De même, un retraité qui souhaite préserver sa liquidité n’aura pas les mêmes besoins qu’un actif de 40 ans qui construit sa retraite.
FAQ
Le décret supprime-t-il l’immobilier en assurance-vie ?
Non. Il encadre plus strictement certains fonds alternatifs et certaines SCI en unités de compte. Les supports immobiliers réglementés peuvent rester accessibles selon les contrats.
Les anciens investissements sont-ils bloqués ?
Le décret ne signifie pas blocage automatique. En revanche, les assureurs peuvent limiter les nouveaux versements ou arbitrages vers certains supports concernés.
Les SCPI sont-elles concernées ?
Les SCPI ne disparaissent pas de l’assurance-vie. Elles restent des véhicules immobiliers encadrés. Toutefois, chaque assureur décide des SCPI qu’il référence.
Quel est le principal risque pour l’épargnant ?
Le risque majeur est de confondre assurance-vie et garantie de liquidité totale. Les unités de compte immobilières peuvent baisser et devenir plus difficiles à revendre dans certaines périodes.
Que faire maintenant ?
Il faut relire la composition de son contrat, identifier les supports immobiliers détenus, vérifier leurs frais, leur performance, leur liquidité et leur rôle dans l’allocation globale.
À retenir
Le décret du 30 avril 2026 ne ferme pas la porte de l’assurance-vie à l’immobilier. Il oblige surtout le marché à monter en qualité. Pour les épargnants, c’est une invitation à sortir d’une lecture trop simple du rendement. L’immobilier papier peut rester utile dans une stratégie patrimoniale. Mais il doit être choisi avec méthode, dans une allocation cohérente et avec un horizon suffisamment long.
Sources :
- Les Échos
Article source transmis : « Assurance-vie : ce que ce nouveau décret change pour votre épargne immobilière »
https://www.lesechos.fr/patrimoine/placement/assurance-vie-ce-que-ce-nouveau-decret-change-pour-votre-epargne-immobiliere-2231862 - Légifrance
Décret n° 2026-341 du 30 avril 2026 relatif aux unités de compte éligibles dans les contrats d’assurance-vie et les PER
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054027062 - France Assureurs
Bilan 2025 de l’assurance-vie : encours, collecte, unités de compte et PER
https://www.franceassureurs.fr/espace-presse/lassurance-vie-en-2025-une-collecte-solide-au-service-de-leconomie-francaise/ - ASPIM
Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025
https://www.aspim.fr/actualites/collecte-et-performance-des-fonds-immobiliers-grand-public-en-2025-des-signaux-damelioration-dans-des-marches-encore-sous-contraintes/
Communication non contractuelle
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. En conséquence, l’objectif de performance n’est pas garanti. L’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur qu’il ne garantit pas. Elles s’entendent hors fiscalité et frais de gestion annuels des contrats de capitalisation concernés.
En investissant sur des supports en unités de compte vous profitez du potentiel de performances des marchés financiers, mais vous prenez un risque de perte en capital. En effet, l’assureur s’engage sur le nombre d’unités de compte, mais ne garantit pas leur valeur. Celle-ci est soumise à des fluctuations, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution des marchés financiers.
Notez qu’un entretien auprès d’un conseiller est indispensable afin de vérifier que les solutions présentées sont en cohérence avec votre situation. Sachez que la souscription à cette solution prendra en compte les objectifs et le profil d’investisseur de l’épargnant. L’investissement portant sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital.
