Une passion française toujours vivace
L’Insee l’a confirmé : 28 millions de Français sont propriétaires de leur résidence principale ou d’un autre bien. Parmi eux, plus d’un tiers possèdent au moins deux logements. Un chiffre impressionnant, révélateur de la passion tricolore pour la pierre. Pour beaucoup, l’immobilier reste le placement le plus sûr, un rempart contre les incertitudes économiques, l’inflation, ou les secousses des marchés financiers.
Mais cette passion pourrait bien devenir un fardeau. Les signaux venus de Bercy laissent craindre un durcissement fiscal dans le projet de Budget 2026. Et si la tentation de « rançonner les rentiers » revenait sur la table ?
Faut-il taxer la pierre ?
Des multipropriétaires dans le viseur
Dans l’imaginaire collectif, celui qui détient plusieurs biens est un rentier vivant de ses loyers. Pourtant, la réalité est bien plus nuancée. Parmi ces multipropriétaires, beaucoup sont de petits investisseurs, souvent issus des classes moyennes, ayant acquis un ou deux logements pour préparer leur retraite, aider leurs enfants, ou simplement diversifier leur patrimoine.
Derrière les chiffres, il y a souvent un crédit immobilier à rembourser, des charges de copropriété, une fiscalité élevée et, désormais, une pression réglementaire croissante autour des performances énergétiques.
Immobilier : un patrimoine sous pression
Cela fait maintenant près de 15 ans que l’immobilier est la cible privilégiée des politiques fiscales. Plusieurs éléments en témoignent :
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Les frais de notaire, qui comprennent notamment les droits de mutation, ont nettement augmenté.
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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) n’a pas vu son barème revalorisé depuis 2011. Autrement dit, de plus en plus de propriétaires modestes y sont exposés à cause de l’augmentation des prix de l’immobilier.
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La fiscalité sur les revenus fonciers est parmi les plus lourdes d’Europe, pouvant dépasser les 60 % en intégrant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.
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Les obligations de rénovation énergétique, notamment via la loi Climat et Résilience, imposent des investissements conséquents aux bailleurs.
Ces éléments conduisent à une rentabilité nette en forte érosion pour les investisseurs immobiliers. De nombreux propriétaires préfèrent désormais vendre ou retirer leur bien du marché locatif, accentuant la tension sur l’offre.
Le spectre du « loyer fictif »
L’une des idées les plus controversées, remise en avant l’an dernier, est celle du loyer fictif. Il s’agirait de taxer les propriétaires occupants sur un revenu « théorique » correspondant au loyer qu’ils économisent en ne louant pas leur logement. Une mesure qui avait été abandonnée en 1965… mais que certains voudraient voir revenir.
En parallèle, le gouvernement pourrait être tenté d’alourdir la fiscalité sur l’immobilier au nom d’une meilleure redistribution des richesses. Mais est-ce vraiment le bon levier ?
Ne pas se tromper de cible
La France fait face à une crise du logement sans précédent. Le nombre de constructions neuves est en chute libre, les permis de construire sont à un plus bas historique, et les promoteurs tirent la sonnette d’alarme. Dans ce contexte, taxer davantage les propriétaires pourrait aggraver la situation.
L’objectif prioritaire devrait être de fluidifier le marché, non de le freiner. En facilitant les mutations immobilières, on encouragerait la mobilité géographique des ménages, une meilleure adéquation entre l’offre et la demande, et un usage plus efficace du parc immobilier existant.
Deux leviers à privilégier :
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Alléger la fiscalité sur les plus-values immobilières pour favoriser la vente de biens anciens et libérer de l’offre.
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Réduire les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui freinent les déménagements et grèvent les budgets.
À l’inverse, il pourrait être justifié de repenser les droits de succession sur les gros patrimoines immobiliers, dans une logique de redistribution intergénérationnelle.
Le rôle stratégique des investisseurs privés
Aujourd’hui, une grande partie du parc locatif privé repose sur des particuliers. Ce sont eux qui logent les étudiants, les jeunes actifs, les familles modestes. Si on les décourage, si on rend l’investissement immobilier trop risqué ou trop peu rentable, ce sont les locataires qui en subiront les conséquences.
En pratique, beaucoup de bailleurs privés sont confrontés à une double peine : charges croissantes, contraintes de rénovation, fiscalité dissuasive… Tout cela alors que les rendements nets tournent souvent autour de 2 % ou 3 % à peine, avant impôt. Par ailleurs, beaucoup de propriétaires, même expérimentés, se fient encore au rendement brut pour évaluer leur investissement. Problème : ce chiffre ne tient pas compte des charges, des impôts ni des travaux. Résultat, ils tombent des nues quand le revenu réel est bien plus faible que prévu.
Immobilier : une vision à 360°
L’immobilier reste un pilier du patrimoine. Mais il ne peut être abordé qu’avec une stratégie sur-mesure :
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Analyse du potentiel de plus-value
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Anticipation des contraintes réglementaires (DPE, diagnostics, copropriété)
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Optimisation de la fiscalité via le démembrement, la SCI ou encore l’assurance-vie en unité de compte immobilière
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Arbitrage entre location nue et location meublée
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Et bien sûr, anticipation de la transmission
Conclusion : l’urgence d’un débat constructif
Face aux enjeux actuels, la fiscalité immobilière doit être repensée avec cohérence. Il ne s’agit pas de protéger des privilèges, mais de reconnaître le rôle crucial des propriétaires dans l’équilibre du marché. L’immobilier est un actif peu liquide, fortement encadré, et de moins en moins rentable. Il mérite une approche intelligente, qui soutienne l’investissement sans céder à l’idéologie.
Plutôt que de punir la pierre, aidons-la à porter un projet de société durable : loger mieux, construire davantage, transmettre plus justement. Voilà un vrai débat de fond pour 2026.
