RÉSIDENCE SERVICES – Quelles sont les solutions envisageables en cas de départ de l’exploitant ?
La question des abonnés : RÉSIDENCE SERVICES – Quelles sont les solutions envisageables en cas de départ de l’exploitant ?
L’investissement en résidence services permet à l’investisseur de conserver un statut de loueur en meublé (avec l’application des règles BIC dérogatoires favorables) tout en pouvant récupérer la TVA sur les loyers grâce aux prestations de services réalisées par l’exploitant.
Le contribuable pouvait également permettre de bénéficier de la réduction d’impôt « Censi-Bouvard » pour les acquisitions réalisées avant le 1er janvier 2023 dans un certain nombre de résidence services remplissant les conditions du dispositif.
En cas de défaillance ou de départ de l’exploitant, l’arrêt des prestations de services peut suspendre la collecte de TVA et donc remettre en cause la déduction réalisée au prorata du nombre d’années restant à courir au terme du délai de 20 ans, délai au terme duquel il n’y a plus de régularisation à effectuer.
Si le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt « Censi-Bouvard », les conditions sont strictes et la vacance d’exploitant ne peut pas excéder 1 mois. En cas de non-respect de cette condition, il y aura une reprise de la réduction d’impôt.
Quelles sont alors les solutions envisageables ?
Mauvaises solutions
Si l’investisseur décide de louer en direct en arrêtant les prestations de services, alors il sortira du champ d’application de la TVA du fait de l’absence de prestation et subira une remise en cause de la TVA déjà déduite.
La vente du logement ne permettra pas non plus d’éviter cette remise en cause. En effet, seule la transmission d’universalité permettrait d’empêcher une récupération de la TVA, or elle nécessite que le bien soit cédé avec le bail commercial en place.
Si le contribuable décide de réaliser lui-même les prestations de services, il perdra alors la qualité de loueur en meublé et deviendra « hôtelier » avec l’application des règles BIC de droit commun (exonération ISF seulement si participation personnelle et continue, plus-value professionnelle en cas de revente du bien, etc.).
Solution
La véritable solution consiste à trouver un nouvel exploitant ou à créer une structure avec qui un bail commercial sera signé et qui sera chargée de louer le bien et de fournir les prestations de services (Conciergerie …).
En cas de location à un nouvel exploitant, il faudra être vigilant quant aux « clauses recettes ». En effet, le contribuable pourrait alors être considéré comme associé à l’activité de l’exploitant, ce qui engendrerait à nouveau un risque de requalification en « hôtelier ».
Référence
CCH. art. L 631-13 et L.631-15