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SCPI

Investir en pierre papier, le meilleur placement 2012 !

Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (Code monétaire et financier article L. 214-50 à L. 214-84).

Les SCPI permettent d’accéder à un investissement immobilier sous forme de parts dès 5 000 euros, tout en évitant à l’investisseur la gestion du bien.  Ces parts permettent d’obtenir des revenus fonciers au même titre qu’un investissement locatif classique. A noter que l’acquisition de parts de SCPI peut s’effectuer à crédit. L’investisseur peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.

Le rendement de ce placement se mesure par le revenu distribué aux associés mais également par la variation du prix des parts dans la perspective d’une plus-value.

On distingue deux types de SCPI :

  • Les SCPI détenant un patrimoine composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus (SCPI de rendement). Elles représentent la plupart des SCPI présentes sur le marché.
  • Les SCPI fiscales qui investissent dans l’immobilier d’habitation, dans le cadre d’un dispositif fiscal particulier tel que le régime Malraux, Robien ou Duflot .

Créés en 2005 en vue de remplacer à terme les SCPI, les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) peuvent prendre la forme de deux fonds immobiliers avec des régimes juridiques différents.

L’acquisition de parts de SCPI permet à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes.

Fonctionnement de la SCPI

Capital de la société

Le capital des SCPI ne peut être inférieur à 760 000 €. Il est divisé en parts nominatives d'une valeur nominale au moins égale à 150 € (CMF. art. L.214-53). Les parts détenues par les fondateurs de la SCPI doivent représenter une valeur totale au moins égale au capital minimal.

Les SCPI sont des sociétés à capital fixe ou à capital variable.

Société à capital fixe

La SCPI à capital fixe accroît progressivement son capital par des augmentations de capital jusqu'à atteindre le plafond du capital prévu dans les statuts. Une fois atteint, ce dernier est figé.

Société à capital variable

La SCPI à capital variable émet et rachète des parts à tout moment. Cette variation est toutefois encadrée par un capital plafond et un capital plancher.

Souscription des parts

Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution arrêtée annuellement par la société de gestion.

La valeur de reconstitution est calculée à partir de la valeur des actifs de la société augmentée des commissions et des frais nécessaires à l’acquisition des biens, et en fonction du nombre de parts émises.

A noter que tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Cession de parts

La société de gestion doit tenir un registre des cessions qui récapitule les offres de cession et les demandes d'acquisition portées à la connaissance de la société.

La société de gestion procède régulièrement à l'établissement d'un prix de cession des parts grâce à la confrontation des ordres inscrits sur le registre. Le prix d'exécution correspond au prix auquel s'échange la plus grande quantité de parts.

Aucun agrément ne doit être imposé en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant. En revanche, les cessions de parts à un tiers peuvent être soumises à agrément par une clause dans les statuts.

Organes de gestion de la SCPI

Société de gestion

Comme pour tout organisme de placement collectif, la gérance de la SCPI est confiée à une société de gestion désignée par les statuts ou par l’assemblée générale (CMF, art. L.214-66).

La société de gestion est soit une société anonyme dont le capital ne peut être inférieur à 225 000 €, soit une société en nom collectif si au moins un des associés est une SA avec un capital minimum de 225 000 €. Cette société est agréée par l'AMF qui a pour objectif de contrôler, à tout moment, le respect des engagements formulés dans le dossier de demande d'agrément.

La société doit présenter des garanties suffisantes quant à la qualité de son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants. De plus, la société se doit d’agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs sans recevoir en contrepartie des fonds pour le compte de la SCPI.

La rémunération de la société est égale à des commissions prises sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital, sur le prix de vente des parts ainsi que sur les produits locatifs.

Conseil de surveillance

A côté de la société de gestion figure un conseil de surveillance. Ce dernier est composé d’au moins sept associés désignés en assemblée générale ordinaire. Son rôle est d'assister la gestion de la société ainsi que de procéder aux vérifications et contrôles estimés nécessaires en ayant la possibilité de donner son autorisation ou son avis sur certaines opérations.

Le conseil de surveillance est également chargé de publier un rapport sur la gestion de la société.

Commissaire aux comptes

Le commissaire aux comptes est désigné par l'assemblée générale ordinaire des associés lors de la constitution de la SCPI. Sa mission est de certifier et vérifier la sincérité des comptes annuels et des informations communiquées aux associés.

ASSOCIÉS

Lorsqu’une personne acquiert des parts de SCPI, elle devient associé de la société. Comme tout autre associé, l’investisseur dispose alors de plusieurs droits et obligations. L’associé a ainsi un droit d'information, un droit de vote dans les assemblées et un droit aux bénéfices.

En contrepartie, l’associé est responsable à l’égard des tiers des dettes de la société dans la limite de deux fois le montant des parts qu’il possède dans la société (sauf dispositions contraires dans les statuts).

A noter que la société doit obligatoirement, afin de limiter les risques financiers, souscrire un contrat d'assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire.

Droit d'information

Les porteurs de parts ont le droit d'être informés sur l'activité de la société, notamment avant la tenue des assemblées générales. Ainsi, quinze jours avant cette réunion, les documents suivants doivent leur être adressés :

  • rapport, bulletin ou circulaire de la société de gestion, du conseil de surveillance et/ou du commissaire aux comptes ;
  • formulaires de vote par correspondance ou par procuration ;

Les associés de la SCPI ont la possibilité de participer aux assemblées ou de s'y faire représenter. Les statuts ne peuvent limiter cette faculté sous peine de sanctions civiles et pénales.

Droit aux bénéfices

Le montant des bénéfices distribués aux associés est déterminé lors de l’assemblée générale. A défaut d'indications statutaires, la part de chaque associé dans les bénéfices est proportionnelle à sa part dans le capital social.

TRANSFORMATION SCPI EN OPCI

Les organismes de placement collectif immobilier sont des produits de placement dans l’immobilier. Les OPCI peuvent être soit des fonds de placement immobilier (FPI), soit des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).

Les OPCI investissent majoritairement dans des actifs immobiliers, mais l'objectif est néanmoins de leur conférer une liquidité importante de part un ratio de liquidités de 10 % au minimum.

La transformation des SCPI en OPCI est possible : la SCPI peut transmettre son patrimoine par voie de scission à plusieurs OPCI (FPI ou SPPICAV).

Les SCPI disposent d'un délai de cinq ans, à compter de l'homologation des dispositions du règlement général de l'AMF relatifs aux OPCI, pour qu'une AGE se prononce sur la possibilité de transformation en OPCI (CMF. art. L214-84-2).

La transformation de la SCPI en OPCI doit se faire sans frais directs ou indirects pour le porteur de parts. Pour les actionnaires de la SCPI, cette opération est considérée comme intercalaire : les plus-values latentes constatées à l'occasion de la transformation bénéficient d'un sursis d'imposition jusqu'à la date de cession ultérieure des parts ou actions reçues à cette occasion.

De plus, aucun droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière et salaire du conservateur ne s'applique aux transferts de biens, droits et obligations résultant de la transformation des SCPI en OPCI.

A noter que les OPCI ne remplacent pas les SCPI. Des SCPI peuvent toujours être créées et il est toujours possible de procéder à des augmentations de capital. Les deux régimes cohabitent (réponse ministérielle du 20 février 2007).

FISCALITÉ

Comme dans toutes autres sociétés, le montant des bénéfices distribués aux associés est déterminé lors de l'assemblée générale de la SCPI. Ces dividendes correspondent aux loyers perçus par la société et, plus accessoirement, à des revenus de placements (disponibilités).

Par ailleurs, suite à la cession des parts, l’associé peut être amené à payer l’impôt sur les plus-values réalisées.

Recettes locatives

Les associés personnes physiques sont imposés au titre des revenus qu’ils perçoivent du fait de la détention de parts de SCPI. Ces revenus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (voir pour plus de détails la fiche formation REVENUS FONCIERS).

Micro-foncier

Les associés de la SCPI ont la possibilité de bénéficier du régime micro-foncier sous réserve de respecter certaines conditions :

  • revenu brut foncier annuel inférieur ou égal à 15 000 € ;
  • l’associé détient par ailleurs en direct au moins un immeuble locatif imposable dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • la SCPI ne bénéficie pas d’un régime fiscal particulier (Malraux, Scellier, Borloo, etc.).

La limite de 15 000 € s’apprécie pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Il convient, du fait de l’abattement forfaitaire de 30 % appliqué dans le cadre du régime micro-foncier, que l’associé ne peut opérer aucune autre déduction sur le revenu imposable (par exemple les intérêts d’emprunt en cas d’acquisition par emprunt).

Régime réel

Le régime réel s’applique lorsque :

  • les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € ;
  • ou, si le contribuable est soumis de plein droit au régime « micro-foncier » mais a opté pour ce régime;
  • ou, si le contribuable ne dispose pas d’autres revenus fonciers que ceux provenant des SCPI.

Le revenu foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges déductibles.

On peut déduire du revenu brut foncier les différentes charges admises en matière de revenus fonciers (frais de gérance, rémunération des concierges, travaux d'entretien, etc.).

Ces charges sont communiquées chaque année par la société de gestion aux associés.

L'associé peut également déduire les intérêts d’emprunts contractés pour l'acquisition des parts.

Rappel : si la somme des revenus fonciers conduit à un déficit global et que celui-ci ne provient pas d'intérêts d'emprunt, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle résultant des intérêts d'emprunt sont déduites des revenus fonciers des dix années suivantes.

Démembrement

En cas de démembrement de parts sociales, l’usufruitier est redevable de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers à raison des loyers perçus. Corrélativement, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’imposition puisqu’il ne perçoit pas de revenu (voir pour plus de détails la fiche formation DÉMEMBREMENT ET IMMOBILIER et REVENUS FONCIERS).

En pratique, l’usufruitier des parts est imposable à hauteur des revenus courants et le nu-propriétaire à hauteur des revenus exceptionnels. Toutefois, les parties peuvent déroger à ces règles et prévoir une répartition différente.

Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de l’usufruit de parts de société détenant un immeuble loué ou destiné à être loué sont déductibles des revenus fonciers.

Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de nue-propriété de parts de société détenant un immeuble loué ou destiné à être loué ne sont pas déductibles « dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location ». (Inst. adm. 23 mars 2007, BOI 5 D-2-07 ficher n° 10, §17).

Revenus financiers

La SCPI peut être amenée à percevoir des revenus financiers via le placement de ses liquidités. Ainsi les associés seront imposés sur ces revenus, en fonction de leur quote-part, dans la catégorie des revenus mobiliers.

Cessions de parts

Les parts de SCPI sont des titres de société à prépondérance immobilière. Les plus-values dégagées à l'occasion de la cession de ces parts relèvent donc du régime des plus-values immobilières des particuliers pour la part qui revient aux associés personnes physiques.

A noter que l'exonération prévue lorsque le montant des cessions est inférieur à 15 000 € ne s’applique pas pour les porteurs de parts.

Les cessions de titres sont imposées de la même manière que les cessions immobilières classiques. Les plus-values dégagées à l'occasion de la cession des parts relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers (voir pour plus de détails la fiche formation PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES DES PARTICULIERS).

Abattement

La deuxième loi de finances rectificative pour 2011 modifie la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. L’abattement sur la plus-value égal à 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, aboutissant à une exonération totale au bout de quinze ans, est aménagé.

Pour les cessions réalisées par acte authentique à compter du 1er février 2012, un abattement pour durée de détention est appliqué au taux de :

  • 2 % par an au-delà de la 5e année jusqu’à la 17e année de détention ;
  • 4 % par an au-delà de la 17e année jusqu’à la 24e année de détention ;
  • 8 % par an au-delà  de la 24e année jusqu’à la 30e année de détention.

Rappel : pour les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers réalisées avant le 1er février 2012, un abattement de 10 % par an au-delà de la 5e année de détention est appliqué. Une exonération totale d’impôt de plus-values est acquise au bout de quinze ans de détention.

L’abattement fixe de 1 000  € est supprimé. Cette disposition est applicable pour les cessions réalisées à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, soit le 21 septembre 2011.

Imposition

Les plus-values immobilières sont taxées à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % mais également aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % à compter du 1er juillet 2012 (13,5 % antèrieurement).

Rappel : pour les cessions réalisées avant le 1er janvier 2011, le taux forfaitaire était de 16 % et les prélèvements sociaux à 12,1 %.

UN PLACEMENT AVEC DES ATOUTS… ET DES FRAIS À PRÉVOIR

L’investisseur bénéfice d’un revenu régulier (en général trimestriel) lié à la possession d’un patrimoine immobilier sans souci de gestion puisque c’est la société de gestion qui est chargée de louer les immeubles, de les entretenir, de récolter les loyers et de les verser aux porteurs de parts.

Ce placement étant investi exclusivement en immobilier, il est considéré comme peu « liquide ». Les conditions de cession vont varier en fonction de l’état du marché immobilier.

Un investissement en parts de SCPI entraîne les frais suivants :

  • à l’achat : une commission de souscription calculée sur le prix de la part qui varie de 5 à 12 % du montant souscrit ;
  • annuellement : une commission de gestion assise sur les recettes locatives HT encaissées de la SCPI qui varie entre 8 et 10 % des revenus de la SCPI ;
  • à la vente : dans les SCPI à capital fixe, l’acquéreur devra payer une commission de cession ainsi que des droits d’enregistrement de 5 % calculés sur le prix convenu entre les parties.

Il devra s’agir d’un placement de long terme afin de couvrir les frais de souscription et de gestion plus élevés que dans le cadre d’une détention en direct.

Un patrimoine équilibré comprend, en général, l’ensemble des classes d’actifs. L’immobilier est l’une d’elles.

C’est un actif tangible qui offre de nombreux avantages :

  • des revenus réguliers ;
  • une protection contre l’inflation ;
  • un traitement favorable puisque c’est le seul actif qui peut être financé à crédit avec une prise en charge fiscale des intérêts d’emprunt.

L’acquisition d’immobilier au travers de SCPI y ajoute de nouveaux atouts : simplicité, sécurité et souplesse.

SIMPLICITÉ

Les SCPI offrent aux épargnants la possibilité d’accéder au marché de l’immobilier avec des mises de fonds souples, pouvant aller de quelques centaines à plusieurs millions d’euros. De plus, il n’y a aucun souci de gestion, celle-ci étant totalement déléguée à un professionnel.

Les associés reçoivent tous les trimestres un dividende. Ils bénéficient aussi d’une information précise sur l’évolution de leur placement grâce à l’envoi de bulletins trimestriels et d’un rapport annuel à l’occasion des assemblées générales.

CURITÉ

Les sommes investies dans la SCPI permettent de diversifier les investissements et ainsi mutualiser les risques géographiques, locatifs et sectoriels.

Les SCPI de rendement assurent cette diversification tout en apportant aux investisseurs un complément de revenus durable et de bon niveau par le biais de locataires stables grâce à la durée des baux commerciaux (3, 6, 9 ans).

Les SCPI sont gérées par des professionnels soumis au contrôle de l’AMF (Autorité des marchés financiers).

SOUPLESSE

Les transactions sont simplifiées, il n’y a pas de signature devant notaire, et la revente est facilitée grâce à l’organisation d’un marché secondaire des parts qui assure actuellement à l’investisseur une bonne liquidité du placement.

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