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Principe de la loi Malraux

La loi Malraux, pour investir dans l’ancien

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet d’obtenir d’importantes réductions d’impôts, jusqu’à 30%, pour l’achat et la rénovation d’un bâtiment ancien destiné à être loué.

Les zones concernées par la loi Malraux

Les bâtiments concernés par la loi Malraux se situent impérativement dans des zones particulières :

  • Les secteurs sauvegardés, définis par la loi du 4 août 1962 comme « un secteur présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles ».
  • Les ZPPAUP, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, définies par les communes et avec l’assistance d’un architecte des Bâtiments de France.
  • Les AVAP, ou aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine.

Les quartiers historiques constituent donc le cœur de ce dispositif, essentiellement dans des villes, mais pas seulement.

Centaure Investissement vous propose des biens dans des secteurs rigoureusement sélectionnés et vous accompagne tout au long de votre projet d’investissement.

A quelle réduction d’impôts prétendre ?

En 2015, la réduction d’impôt est de 30% pour les secteurs sauvegardés, 22% pour les ZPPAUP et les AMVAP. Elle porte sur les dépenses de restauration payées au cours de l’année d’imposition.

Il existe une limite, fixée à 100 000€ du montant de l’achat et des travaux TTC, moins les éventuelles subventions et aides.

A noter que si la réduction, qui peut atteindre 30 000€, dépasse le montant de l’impôt dû, il n’y a pas de report sur l’année suivante. L’excédent est perdu.

En cas d’investissement en indivision, la limite des 100 000€ concerne chaque propriétaire, qui bénéficie de la réduction en fonction de sa quote-part.

Il est tout à fait possible d’investir en loi Malraux avec une SCPI, sous deux conditions : d’une part qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés, d’autre part que les associés s’engagent à rester dans la SCI  à l’issue de la période de location de six ans.

La fiscalité relative à la loi Malraux dépend de la date de dépôt du permis de construire.

Quels sont les travaux concernés ?

Le dispositif de défiscalisation concerne le prix d’achat du bien et les différents travaux engagés pour sa rénovation : démolition, murs extérieurs, reconstruction de toiture, rénovation intérieure y compris les travaux visant à rendre habitables les parties communes, les combles ou/et le grenier, la réparation et l’entretien, l’amélioration du bâti. Attention, les éventuels travaux d’agrandissement ne sont pas pris en compte.

A noter : pour tout ce qui porte sur les charges dites de droit commun (assurances, entretien, frais de gestion, frais accessoires…) le propriétaire peut choisir entre la déduction Malraux et la déduction sur les revenus fonciers.

N’hésitez pas à prendre contact avec Centaure Investissement qui vous conseille sur les différents dispositifs de défiscalisation.

Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux

Outre le zonage, le dispositif Malraux est soumis à plusieurs conditions :

  • La restauration du bâtiment doit avoir fait l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet du département concerné, ou ASP, avant le démarrage des travaux.
  • La restauration complète d’un bâtiment dans une zone protégée doit faire l’objet d’une supervision par un architecte des Bâtiments de France.
  • Le propriétaire s’engage à louer son bien, nu et à usage d’habitation principale, pendant une période d’au moins 6 ans (en 2015). 

A noter : il n’est pas possible de louer un logement Malraux à un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. Par ailleurs, il n’y a pas d’encadrement des loyers sauf en cas de subvention de l’ANAH et bien sûr dans les zones parisiennes concernées par la loi Alur.

  • La location doit être effective dans les 12 mois suivant la fin des travaux.

A partir du 1er janvier 2016, les travaux devront avoir été réalisés dans les neuf ans suivant le dépôt de la demande de permis de construire.

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