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Courtage en prêts immobilier – LMNP

LMNP/LMP

Une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % sur neuf ans ou jusqu'à 30 ans de revenus non fiscalisés.

La location meublée permet à un bailleur de louer un logement meublé pour que l’occupant  puisse s’y installer et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Un bail commercial lie l’investisseur (le loueur) et l’exploitant de la résidence services (le preneur).  Ainsi, le preneur est redevable du loyer, que le bien soit occupé ou non. La mutualisation des résidences par l’exploitant  assure un loyer durant les douze mois de l’année, à condition de sélectionner un acteur bénéficiant d’un bonne santé financière.

Investir en résidences services : au travers du statut LMNP - loueur meublé non professionnel -, l’investissement en résidences services consiste en l’achat d’un bien en EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), en résidences services seniors, en résidences de tourisme, en résidences affaires ou hôtelières ou en résidences étudiantes. Il s’agit d’une location meublée dont la gestion est déléguée et prise en charge par un gestionnaire professionnel. Ce dernier est le locataire et un bail commercial le lie à l’investisseur. Il doit honorer le loyer, que le bien soit occupé ou non. Dans le cas des résidences de tourisme, l’investisseur peut également profiter de son bien en sus de son investissement.

Qu’est-ce qu’une résidence services ? Il s’agit d’un ensemble immobilier composé d’appartements ou de maisons, meublés et équipés. Cet ensemble est géré par un occupant spécialisé dans la gestion de ce type de résidences. Il propose aux occupants divers services en fonction de la destination des biens. Ils se traduisent par l’accueil, la fourniture de linge de maison, l’entretien, le nettoyage, et selon la résidence services, on peut également trouver de la restauration, une piscine, des prestations médicales ou paramédicales, des infrastructures sportives ou socioculturelles...

Ce régime est à l’opposé de la location nue qui permet à un bailleur de louer un logement sans aucun meuble.

La location meublée est soumise à des règles juridiques et fiscales différentes de la location nue (obligations des parties : bailleur et preneur, catégorie de revenus perçus…). A savoir que la location meublée est une activité civile. Cependant, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial. Ces qualifications sont une illustration du principe de l’autonomie du droit fiscal par rapport aux autres droits.

Fiscalement, il faut distinguer deux statuts : le loueur en meublé professionnel et le loueur en meublé non professionnel.

La location meublée n’est pas un dispositif fiscal de faveur tel que peuvent l’être les régimes de la loi "Scellier", de la loi "Duflot"… car elle ne permet pas d'obtenir de réductions d'impôts ou de déductions spécifiques et particulières, à l'exception de la réduction "Censi-Bouvard" pour les loueurs en meublé non professionnels.

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard permet dans le cadre d'un investissement en résidence services, de bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu de 11 % sur neuf ans, et  la récupération de la TVA. La base de calcul se fait sur 300 000 euros HT maximum. L'investisseur est lié par un bail commercial à l'exploitant de la résidence, qui est redevable du loyer, que le bien immobilier soit occupé ou non.

Dès 1 500 euros d’impôt sur le revenu, le dispositif LMNP Censi-Bouvard devient pertinent.

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Investissements éligibles

Il s’agit de l’acquisition à titre onéreux, en pleine propriété :

jusqu'au 31 décembre 2016 :

  • d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • d’un logement achevé depuis au moins quinze ans qui fait l’objet ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à certaines performances techniques.

Le logement peut être détenu en indivision, mais pas par l’intermédiaire d’une société ni en démembrement.

Il doit être compris dans l’une des structures suivantes :

  • EHPAD (établissements d’hébergements pour personnes âgées dépendantes) ou SSR ( établissements de soins de suite et de rééducation)
  • Résidences services seniors
  • Résidences services de tourisme
  • Résidences services pour étudiants
  • Résidences de type appart’hôtels

Conditions

Vous devez vous engager à louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les revenus en résultant doivent être imposés dans la catégorie des BIC.

La location doit prendre effet dans le mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du logement.

Une période de vacance d’un mois peut être admise en cas de changement d’exploitant, délai porté à douze mois en cas de défaillance de l’exploitant.

En cas de non-respect de l’engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession. Toutefois, aucune reprise n'est effectuée en cas d’invalidité, de licenciement, ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.

Application de la réduction d'impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements (y compris les frais d’acquisition sauf s’ils sont déduits du bénéfice imposable immédiatement) retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.

Lorsqu’elle est acquise au titre d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant de ces travaux.

Le taux de la réduction d’impôt est de 11 % pour les investissements réalisés à compter de 2012.

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années (l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et les huit années suivantes).

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Incidences du dispositif

Les amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d'impôt ne sont déductibles du résultat imposable qu'à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt. Cette règle n’a d’incidence que si vous relevez d’un régime réel d’imposition, mais est sans incidence si vous êtes placé sous le régime des micro-entreprises (elle n’a pas pour effet de diminuer le taux d’abattement pour frais et charges dont ils peuvent réduire forfaitairement leur chiffre d’affaires).

Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés à titre non professionnel suivent en principe le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. Vous pourrez donc bénéficier de l’abattement pour durée de détention.

Si au moment de la cession du logement vous êtes qualifié de loueur en meublé professionnel, la plus-value afférente à la cession du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt sera soumise au régime des plus-values professionnelles.

La réduction d'impôt est prise en compte dans le dispositif de plafonnement global des niches fiscales limitant annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable à la somme de 10 000 € - sans part proportionnelle au revenu - pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2013.

LMNP classique

En LMNP classique, dispositif existant depuis 1949, l’investisseur ne bénéficie pas d’une réduction d’impôt directe, mais bénéficie de l’amortissement de son bien de façon à générer des revenus complémentaires (les loyers sous forme de BIC) non fiscalisés sur vingt à trente ans.

Les rentabilités de ce type d’investissement se situe entre 4 % et 6 % en moyenne.

Aussi, les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement linéaire sur toute leur durée normale d’utilisation. Les amortissements sont déductibles à concurrence des loyers perçus diminués par les charges déductibles et ne peuvent ni créer ni augmenter le déficit fiscal. Les amortissements non utilisés seront alors reportables sans aucune limitation de durée, permettant ainsi, le financement terminé, la création de revenus non fiscalisés.                                          

(LOYERS) - (charges réelles) - (amortissement immobilier + mobilier) = 0 impôt

 

Exemple

Investissement LMNP classique : 153 500 € HT (dont 3 500 € de mobilier)            
Rentabilité : 5 % HT/HT                                                    
Financement : 20 ans, amortissable sans apport                                                          
Taux fixe : 4,20 % (hors ADI)

LMP

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est soumis à trois conditions cumulatives :

  • être inscrit au registre de commerce et des sociétés en qualité de loueur en meuble professionnel ;
  • les recettes annuelles TTC tirées de l’activité de location en meublé doivent être supérieures à 23 000 € ;
  • les recettes annuelles TTC tirées doivent excéder les revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

Les déficits obtenus par les LMP peuvent être imputés sur le revenu global, y compris les intérêts d’emprunts contractés pour financer l’investissement. Le loueur est exonéré de l'ISF au titre des biens professionnels s'il réalise plus de 23 000 € de recettes TTC et si cette activité représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal limités aux seuls revenus professionnels.
Si la location génère un déficit, la condition n'est pas remplie.

Exemple 

M. VERDOT, 48 ans, souhaite diversifier ses investissements. Ses  revenus s'élèvent à 120 000 € annuels (dont 25 000 € de traitement et salaires, les autres revenus étant des revenus fonciers et dividendes).
Il est imposable sur le revenu au taux de la tranche marginale la plus élevée, soit 41 %.
Sa capacité d'épargne est de 40 000 € annuels.

M. VERDOT acquiert le 1er janvier de l'année N un logement de 120 m² à Nice.

Le prix d'acquisition est de 600 000 € (150 000 € pour le terrain et 450 000 € pour la construction).

M. VERDOT paie le terrain au comptant et contracte un emprunt in fine au taux de 7 % sur dix ans portant sur la construction.

Lors de l'acquisition, il acquitte des droits d'enregistrement de 42 000 €, frais de notaire compris, payés comptant.

Il donne ce logement en location meublée moyennant un loyer annuel de 28 000 €.

Les recettes annuelles étant supérieures à 23 000 € et aux traitements et salaires de 25 000 € seule catégorie de revenus prise en compte dont dispose M. VERDOT, ce dernier bénéficie du statut de loueur en meublé professionnel.

Le crédit in fine est adossé à un contrat d'assurance-vie capitalisé au taux de 5 % qui permettra le remboursement du capital emprunté à l'échéance.

Résultat de la 1re année de location

Produits :

- loyers : 28 000 €

Charges :

- droits d'enregistrement : 42 000 €

- intérêts d'emprunt : 31 500 €

- charges diverses (taxe prof., cotis. sociales, taxe foncière) : 6 000 €

- amortissement de l'immeuble (450 000 x 2 %) : 9 000 €

Résultat comptable (déficit) : - 60 500 €

Les dispositions de l'article 39 C du CGI s'opposent à la déduction immédiate de l'amortissement. Celui-ci doit donc être réintégré dans le résultat fiscal de la location.
Le déficit fiscal imputable sur le revenu global s'établit à : 60 500 - 9000 = 51 500 €.

Pour cette première année de location, M. VERDOT met en réserve l'amortissement exclu provisoirement de la déduction, soit  9000 €.
Il reporte sur son revenu global : 51 500 €.
Son gain d'impôt est de : 51 500 x 41 % = 21 115 €.

Résultat des neuf années suivantes :

Toutes choses étant égales par ailleurs, pour les neuf années suivantes, maturité de l'emprunt, le résultat de la location sera :

Produits : 28 000 €

Charges :
- intérêts d'emprunt : 31 500 €
- charges diverses : 6 000 €
- amortissement de l'immeuble : 9 000 €

=> Résultat comptable (déficit) : -18 500 €

Le déficit fiscal reportable sur le revenu global s'établit à : 18 500 - 9000 = 9 500 €.

Le gain d'impôt est de : 9 500 x 41 % = 3 895 €.

Au total, pour les dix premières années, l'économie totale sera de : 21 115 + (3895 x 9) = 56 170 €.

Placée à 5 % sur un contrat d'assurance-vie, cette somme représentera au terme des dix ans : 91 495 €. Par ailleurs, M.VERDOT aura mis en réserve un amortissement total de : 9000 x 10 = 90 000 €.

Résultat pendant les années bénéficiaires 

A partir de la onzième année, la location devient bénéficiaire. En supposant que les loyers s'élèvent alors à 30 000 €, les autres charges à 8 000 €, le bénéfice annuel s'élèvera à :

30 000 - 8 000 (autres charges) - 9 000 (amortissements) = 13 000 €

M. VERDOT bénéficie des amortissements mis en réserve au cours des dix premières années. Il les utilise donc pour réduire à zéro ce résultat bénéficiaire. Toutes choses étant égales par ailleurs, il en ira de même pendant presque sept ans.

Les atouts de la location meublée :

  • Régularité des loyers
  • Revalorisation du capital investi
  • Rendement brut élevé
  • Diversification du patrimoine
  • Aucun souci de gestion et frais fiscalement déductibles
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