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Censi-Bouvard : Tout savoir sur le dispositif Censi-Bouvard

Investir en dispositif immobilier Censi Bouvard  (Simulation gratuite sur simple demande : http://www.centaure-investissements.com/contact/)

En 2015, la réduction d'impôt liée à ce dispositif est accordée aux investisseurs bénéficiant du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce type d'investissement est très proche de la loi PINEL dans l'immobilier nu, à quelques différences près.

La réduction Censi-Bouvard est prorogée pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2017. Toutefois, les résidences de tourisme acquises à compter du 1er janvier 2017 ne bénéficient plus de la réduction (sauf promesse d’achat, promesse synallagmatique ou contrat de réservation VEFA signés avant le 31 décembre 2016).

Les contribuables concernés sont tous ceux qui veulent investir dans la location meublée pour réduire l'impôt sur le revenu pendant neuf ans.

Contribuables
Niveau de fiscalité Intérêt à investir sur ce dispositif
Imposition forte ***
Imposition moyenne ***
Imposition faible ***
Impact fiscal
Niveau de l'impact fiscal Intérêt à investir sur ce dispositif
Fort ***
Moyen  
Faible  
Imputation
Impôt ***
Revenu  
Terme de l'engagement
Durée 9 ans
Longue ***
Moyenne  
Courte  

L'avantage fiscal accordé en 2015 par le dispositif Censi Bouvard est de 11% de réduction d'impôt sur le revenu, calculé sur le prix de l'immobilier hors taxe du bien et des frais d'acquisition dans la limite de 300 000 €, et étalé sur 9 ans. Au delà de cette limite, les sommes seront amorties. Il est à noter que le particulier récupère également la TVA  sur ce type de dispositif. Plusieurs acquisitions par an sont autorisées, toujours dans la limite des 300 000 € au total.

La réduction d'impôt maximum sera de 33 000 € sur 9 ans soit 3 667 € par an (voir notre simulateur sur http://www.centaure-investissements.com/simulateurs/lmnp/). Elle est répartie par fractions égales sur les neuf années. Si l'impôt est inférieur au montant de la défiscalisation, un report est autorisé pour les 6 années suivantes. L'achat peut se faire en indivision, auquel cas chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient majoré, le cas échéant, des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droit dans l'indivision.

Ainsi, le contribuable est éligible en investissant dans un meublé géré neuf ou réhabilité en résidence services. Il ne doit pas avoir le statut de loueur professionnel (LMP)

A l'origine, le député Michel BOUVARD avait présenté un amendement reprenant, à l'époque, le dispositif Scellier pour l'appliquer à la location meublée (amendement N°11 dit amendement Bouvard n°1494 à la loi de finances rectificative pour 2009. Instruction administrative du 29 décembre 2009, BOI 5 B-2-10).

Le principe :

Censi Bouvard

Le LMNP propose un actif performant proposant une moyenne de 4 à 5 % HT/HT de rendement net pour un investissement alliant performance et risque raisonné.

En résumé :

Censi Bouvard

Le LMNP Censi Bouvard Vs Loi Pinel :

Le dispositif Censi Bouvard autorise plusieurs achats de logements par an, alors que le dispositif Pinel est limité à deux. Il n'y a pas non plus de plafonds de loyers, ni de conditions de ressources des locataires, ni de normes BBC, ni de prix au mètre carré. Le taux de réduction d'impôt en Censi Bouvard est de 11% (+ récupération de la TVA). Celui du Pinel varie de 12 à 21%.

Les conditions

- L'éligibilité au dispositif Censi-Bouvard est conditionnée à :

  • L'acquisition d'un bien dans une résidence proposant quatre services au moins aux occupants
  • La déclaration en loueur en meublé non professionnel
  • L'engagement de louer le bien immobilier à l'exploitant de la résidence pendant une durée de neuf ans minimum
  • La conservation du bien pendant cette période

Les principales résidences concernées sont :

  • Les résidences de tourisme classées
  • Les EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)
  • Les Résidences pour séniors (possédant l'agrément qualité)
  • Les résidences pour Etudiants
  • Les résidences hôtelières de type appart-hôtel

Les EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) :    Complexes médicalisés, dont les chambres mesurent environ 22 m2 dans lesquelles vivent les occupants (comparable à une chambre d'hôpital). Le manque de places en France, lié au vieillissement de la population, fait du secteur de l'EHPAD un investissement très attractif, bénéficiant d'une lisibilité à trente ans environ, mais parfois surcoté. Les EHPAD accueillent des personnes âgées se trouvant dans une incapacité physique partielle ou totale (maladie d'Alzheimer ou dégénérative), ayant besoin d'un accompagnement médical quotidien mais pas d'une hospitalisation. Les chambres en EHPAD sont spécifiquement équipées et dédiés à cette typologie de personnes.

Les résidences seniors s'adressent à des personnes du 3e âge, autonomes et qui ne nécessitent pas de suivis médicaux spécifiques. Contrairement à l'EHPAD, la résidence seniors reste  un choix personnel.   Elles sont pourvues de différents services (cuisines équipées, centre de restauration, espaces de sport et de détente, système de sécurité renforcé, centre d'animations diverses pour les loisirs, etc.), sans être forcément médicalisées. Ces résidences seniors constituent une habitation pratique, facile à vivre et spécialement aménagée à destination des personnes âgées. 

Les résidences étudiantes, composées de logements allant du studio au T2, proposent une multitude de services (accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélos...) aux étudiants. Le montant de l'investissement est souvent moins élevé que dans les autres types de résidences. Le choix de l'emplacement est essentiel sur ce type d'immobilier, car certaines villes présentent une offre en logements étudiants bien plus importante que la demande. Malgré cela, la France manque encore en 2013 de plus de 400 000 logements étudiants.

Les résidences de tourisme classées, définies par l'arrêté du 14 février 1986,   sont constituées de chambres ou appartements loués meublés à une clientèle touristique, pour un séjour de quelques jours à plusieurs semaines. Elles sont exploitées par des professionnels institutionnels du tourisme qui proposent des services en adéquation avec la situation de la résidence (exemple : relaxation et gastronomie dans les stations de ski). Elles permettent à l'investisseur de bénéficier d'une à plusieurs semaines d'occupation dans leur logement, ou encore éventuellement, dans l'une des résidences du catalogue de l'exploitant.

La revente

La revente d'un bien en LMNP est une question à appréhender en amont d'un tel investissement. Bien qu'il s'agisse d'une acquisition immobilière soumise aux règles de l'immobilier traditionnel (soumis à la taxation sur les plus-values entre autres), et qu'un LMNP soit fait pour être conservé, la revalorisation d'un logement meublé en résidence services est en général moins importante que dans le cas d'un bien traditionnel. Le prix de revente ne s'évalue pas non plus de la même façon. En effet, nul ne peut prévoir le montant de la revente à dix ou vingt ans. En épargne immobilière, c'est le rendement qui fera le prix de vente en fonction de la demande du marché à l'instant T. En clair, si au moment de la revente, la moyenne de rendement net sur ce type de location est de 4 % à 5 % comme en 2015,  le calcul du prix de revente se fera sur la base du montant du loyer HT sur le prix de l'immobilier HT.

Avantage : Les loyers ont augmenté chaque année en raison de la revalorisation de ces derniers (de 1 % à 2 % en fonction du bail commercial et de l'exploitant), donc, le rendement aussi, sans la contrainte du risque de vacances de loyers. Ce choix patrimonial, au même titre que le LMNP classique présente un réel rempart anti-inflationniste et demeure un actif résiliant qui ne subit pas l'érosion monétaire.

Les avantages

Les avantages de l'investissement immobilier en loi Censi-Bouvard sont les suivants :

  • Constitution d'un patrimoine immobilier
  • Réduction d'impôts sur neuf ans fixée à 11 % du montant hors taxe de l'investissement + frais de notaire (plafonné à 300 000 euros)
  • Déduction des intérêts d'emprunt
  • Perception de revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux : les loyers) et non de revenus fonciers
  • Récupération de la TVA (20 %) par l'investisseur
  • Un seul locataire : l'exploitant de la résidence services
  • Gestion déléguée à 100%
  • Charges financées « tout ou partie » par l'exploitant de la résidence
  • Loyers assurés par le bail commercial que le bien soit occupé ou non (conditionné par une bonne santé financière de l'exploitant)
  • Absence de plafonds de loyers
  • Plusieurs investissements par an possibles, dans la limite de 300 000 euros
  • Retraite sécurisée

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