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Immobilier et fiscalité

Les avantages fiscaux incitant à acheter un bien immobilier pour le mettre en location restent pléthoriques et, pour certains, innovants. Toute la difficulté réside à choisir quel avantage correspondra le mieux à la stratégie d'investissement et à la situation patrimoniale de l'investisseur. Quelle sera l'optimisation fiscale la plus adéquate ? Les solutions multiples proposées par la loi Pinel, l'immobilier nu, la location meublée, les résidences dédiées, le Censi – Bouvard, les SCPI, ou encore le démembrement, doivent correspondre à un objectif certes fiscal, mais surtout patrimonial, tenant compte du rendement et de l’éventuelle plus-value, du marché de la revente, de la durée de détention, de la transmission.

Les taux de crédit, actuellement historiquement bas, profitent aux investisseurs prêts à devenir propriétaire de biens locatifs. Cette valeur dite refuge qu’est l’immobilier permet aujourd'hui d'investir à long terme, en réduisant de façon conséquente les impôts sur le revenu. Outre la fiscalité, les enjeux de l'investissement locatif peuvent être de préparer la retraite, de placer son épargne dans la pierre plutôt que sur un livret A au taux de 0,75 %, ou sur une assurance vie en fond en euros qui ne propose guère mieux, ou encore tout simplement de se constituer un patrimoine ou de payer les études prochaines de ses enfants.

Chacun a son avis sur la croissance et l'immobilier en France. Le manque de rigueur de ce débat fait parti des charmes de notre pays mais il est bon de regarder précisément ce que nous disent les chiffres. Or ceux-ci sont clairs : la reprise est réelle et progressive. Le climat français des affaires s’est amélioré tout au long de l'année 2015.

Les ventes immobilières ont progressé en 2015

Le constat d’une reprise modérée vaut autant pour le marché immobilier que pour la macro-économie. Après une chute en 2012, un redémarrage poussif en 2013 et une retombée en 2014, les ventes immobilières sont de nouveau en progression depuis le printemps 2015. À fin septembre, 753 000 ventes de logements anciens ont été enregistrées sur les 12 derniers mois, soit une hausse de 4,2 % sur un an. Si le rythme se maintient, la symbolique des 800 000 transactions annuelles, soit grosso modo le niveau d'avant la crise, pourrait être dépassée courant 2016.

Quel support d'investissement choisir dans le contexte actuel ?

Le panorama immobilier d’investissement offre diverses possibilités entre l'immobilier d'habitation, l’immobilier commercial ou encore l’immobilier géré. Différents points de vigilance sur ces différents marchés sont indispensables au regard de la valeur et du rendement.

Selon les zones géographiques, les prix du neuf et de l'ancien récent, de moins de 10 ans, présentent des écarts jusqu'à plus de 40 %, souvent injustifiés au regard de la qualité intrinsèque des biens. Ces écarts représentent autant de moins-values latentes que les réductions d'impôts (jusqu'à 21 % d'économie d'impôt sur 12 ans avec le dispositif Pinel) ne suffiront pas à couvrir.

Le marché locatif en berne

Depuis début 2015, nous notons un recul de loyer de 1,4 %, une hausse de la vacance locative de 14 % depuis 2012, la dégradation du parc de logements lié à l'insuffisance de travaux etc. … La dernière étude Clameur (Août 2015) démontre une détérioration du marché locatif.

Ainsi les rendements dans le neuf, sous le dispositif Pinel, s'établissent au mieux autour de 2 % net actuellement. Les rendements moyens dans l'ancien récent des biens équivalents sont supérieurs de 0,5 % à 1 %. Avec les mesures annoncées sur le calcul de l’aide au logement (APL) dans le projet de loi de finances 2016, nous pouvons d'ores et déjà prévoir de futures baisses de loyer.

L'immobilier commercial : des aléas élevés sur la valeur et le revenu.

Le marché de l'immobilier commercial, principalement représenté par les bureaux, est confronté à plusieurs problématiques :

  • une baisse des loyers réelle mais masquée par les franchises accordées aux entreprises locataires.
  • un important stock de bureaux vacants, en particulier en Île-de-France.
  • une obsolescence impliquant d'importants travaux à prévoir dans les années à venir (changements technologiques et de modes de travail, nouvelles normes énergétiques).

Quant au marché de la pierre papier (SCPI), accessible pour quelques milliers d’euros, il a, depuis quelques années, les faveurs des épargnants. Les SCPI proposent des rendements très corrects puisqu’aux alentours de 5 % de rentabilité, nette de frais de gestion, avant fiscalité. Il s'agit d’une bonne solution de diversification mais l’investisseur doit être vigilant quant à l'évolution de la valeur des actifs sous-jacents et la rentabilité offerte par ce type de placement. Il doit privilégier une détention longue.

Cet engouement pour les SCPI laisse toutefois perplexe, au regard de parts qui ne cessent de prendre de la valeur, malgré des locaux inoccupés toujours plus nombreux et des loyers revus à la baisse. Tous les éléments de l'éclatement éventuel d'une bulle sont présents à ce jour. Le choix du sous-jacent, encore une fois, reste déterminant. Néanmoins, le choix d'intégrer de la pierre-papier dans un contrat d'assurance vie reste une bonne option.

Une autre solution proposée aujourd'hui en terme d'immobilier d'investissement est le démembrement. Pour les investisseurs n’ayant pas besoin de revenus immédiats, la solution du démembrement de propriété, appelé aussi achat en nue-propriété, est intéressante. Elle permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine sur une base de prix de 30 % de moins que le marché, voire moins, tout en étant très faiblement imposé (pas d'impôt sur le revenu, pas d’ISF). Il s'agit là une solution répondant à des besoins précis de stratégie, de transmission et de gestion patrimoniale, à condition comme d’habitude de bien sélectionner l'actif au départ et de vérifier les contraintes d'entretien du bien pesant sur le bailleur.

L'immobilier géré : des points de vigilance à chaque segment de marché.

Comme pour tout autre support d'investissement, le risque zéro n'existe pas. Contourner le sujet, ou pire le fuir, pourrait remettre en cause la pertinence de ce support. L'identification et la gestion des facteurs de risque s’avèrent en effet être un des éléments déterminants dans la performance d'un investissement qui, au-delà du simple volet revenu, s’évalue à travers le couple rendement / risque.

La location meublée en résidence services gérée se positionne aux frontières de l'immobilier résidentiel et de l'immobilier commercial (gestion par un exploitant sous bail commercial). Les rendements oscillent entre 4 % et 5 % nets selon les segments. Mais tous ne présentent pas la même pertinence d'investissement actuellement.

En réalisant une corrélation entre le rendement et le risque, le classement suivant permet de se faire une idée quant aux solutions de ce marché :

Notre préférence pour les résidences de tourisme classe ces dernières en première place. Ce marché a su purger les divers excès du passé, et présente aujourd'hui de très belles opportunités avec des prix compétitifs.

En deuxième place, nous retrouvons le marché des résidences médicalisées (EHPAD), marché stable offrant de belles perspectives, à l'exception des petites résidences.

Nous plaçons en troisième position les résidences affaires qui présentent de belles opportunités en province. Cela est moins vrai sur le marché parisien en raison de l’impact des sites de location entre particuliers.

Les résidences seniors n'arrivent qu'en quatrième position. Ce segment de marché reste jeune. En revanche les prix sont plus raisonnables et les rendements plus élevés que sur le marché locatif classique.

Enfin, les résidences étudiantes clôturent ce classement car l'incidence des changements à venir sur les aides au logement risque de bouleverser ce marché. Attention également à l'emplacement par rapport aux universités.

Quel que soit le choix d'investissement, les fondamentaux de l'immobilier doivent être respectés. Ainsi il est important de prendre en compte l'emplacement, le prix et la situation du bien dans un environnement défini. La fiscalité ne doit pas être le seul moteur de l'investissement.

En conclusion, le placement immobilier conserve ses atouts. Dans le résidentiel, le marché se stabilise et bénéficie d'un contexte favorable, notamment avec les taux d’intérêts qui demeurent faibles en dépit d'une remontée lente et progressive. Les investisseurs sont plus exigeants sur les qualités intrinsèques du produit dont l’étude    requiert un accompagnement. Face à une offre d’épargne immobilière qui s'est beaucoup développée ces dernières années, la difficulté pour l'investisseur est de savoir quels actifs sélectionner. Cette sélection dépend de son profil et de ses objectifs.

Ces derniers ont clairement évolué au fil du temps. Auparavant, nombre d'épargnants réalisait un investissement locatif dans le seul but de mener une opération de défiscalisation liée aux dispositifs existants. Cela a conduit à certaines dérives : des biens, situés dans des zones peu attractives, et survalorisé lors de leur acquisition, étaient souvent en peine de trouver un locataire et/ou un repreneur.

Aujourd'hui beaucoup d'épargnants recherchent un placement en vue de la retraite pour se procurer un revenu complémentaire. Il faut donc garder à l'esprit que l'immobilier reste un investissement à long terme, peu liquide.

En revanche, avec des prix de l'immobilier très bas, des taux d’emprunts tout aussi bas, une offre limitée en raison du ralentissement des constructions ces dernières années, et un besoin de logements toujours croissant, l'investissement immobilier cohérent demeure l'un des investissements préférés des Français.

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