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Le Groupement Foncier Viticole

 

Promouvoir le « made in France » et diversifier ses investissements sont les maîtres mots du Groupement Foncier Viticole ou GFV.
Produit 100 % français et secteur très porteur vont ici de pair tout en permettant au-delà de l’investissement plaisir, une véritable opération de défiscalisation, optimisée notamment lors d’une transmission et d’une imposition à l’ISF.

 

Avantages d’un GFV*

Une fiscalité avantageuse.

Régime de l’impôt sur le revenu
Dès lors que l’activité est professionnelle, que les ventes sont habituelles et portent sur des montants importants, les revenus de l’activité seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et donc à l’IR en tant que revenus fonciers.
L’optimisation de cet investissement passe par l’achat à crédit des parts, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunts des revenus fonciers (ou de bénéficier du régime micro-foncier), et de créer un déficit foncier qui est imputable sur le revenu global.

Régime des plus-values 
Les plus-values sur les biens meubles réalisées par les particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, sont soumises à l'impôt sur le revenu selon un régime sensiblement identique à celui prévu pour l'imposition des plus-values immobilières.

En revanche, les exonérations applicables en matière de plus-value immobilière ne sont pas applicables. Seules les exonérations suivantes s’appliquent :
- les biens meubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 5 000 € sont exonérés (CGI art. 150 UA, II-2°). Cela s'applique, cession par cession, quelle que soit la nature du bien,
- un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la deuxième, la plus-value est donc définitivement exonérée au bout de 12 ans
(CGI art. 150 VC, I-2e al.).

Les plus-values sont soumises au taux proportionnel de 19 % (auquel il convient d'ajouter les prélèvements sociaux de 15.5%) soit 34.5%.
Le dépôt de la déclaration n°2048-M et le paiement s'effectuent spontanément par le contribuable à la recette des impôts de son domicile dans le délai d'un mois à compter de la cession.

De même, les vins ou eaux-de-vie reçus en paiement de fermages et que le propriétaire revend après vieillissement sont soumis au régime de la plus-value sur bien meuble. Ils sont donc imposés au taux de 19 % + prélèvements sociaux de 15,5 % avec un abattement de 10% par an au-delà de la 2ème année de détention.

Régime successoral
Lors d’une transmission à titre gratuit (succession/donation), les parts de GFV sont exonérées de 75 % de leur valeur dans la limite de 101 897 €, et 50 % au-delà. Pour bénéficier de cet avantage, les parts doivent avoir été détenues au moins 2 ans et doivent rester 5 ans dans le patrimoine de celui qui les reçoit. C’est un avantage de taille pour optimiser une transmission.

Exemple : il est possible de donner 100 000 € à un neveu sous forme de parts de GFV en ne supportant les droits de mutation que sur 25 % de la valeur, un avantage de taille car l’économie est ici de 42 500 € par rapport à une donation classique.

Régime de l'ISF
De même, l’article 885 H du CGI sur les GFV pose qu’en matière d’ISF, seuls 25 % de la valeur des parts entrent dans l’assiette de l’impôt, à condition qu’elles aient été détenues depuis au moins 2 ans.

Cet avantage est plafonné à 101 897 €, au-delà sera comptabilisé 50 % de la valeur des parts.

Une mise de fonds raisonnable et une gestion facilitée

L’investissement dans un GFV va permettre d’éviter un achat direct très coûteux. En effet, un hectare vaut en moyenne 90 000 € et ce prix peut très vite s’envoler lorsque les vignes sont situées dans des grands crus.
De plus l’investissement en direct implique de devenir propriétaire terrien, un chef d’entreprise, mais aussi un exploitant viticole. Or il n’y a pas de secret, cela implique de grandes connaissances, un entourage de qualité et bien évidemment du temps. Le savoir-faire n’étant pas à la portée de tous.
Face à cela, le groupement foncier viticole va permettre d’éliminer ce risque quant à l’exploitation du domaine. En effet, c’est au gestionnaire qu’incombe la tache de choisir un exploitant de qualité et d’établir avec lui la stratégie permettant un bon développement de l’entreprise.

Diversification du patrimoine et originalités

Destiné à une clientèle disposant au préalable de revenus diverses, le GFV est avant tout un moyen de diversifier son patrimoine. Assurément il s’orientera vers des amoureux de la vigne qui n’ont pas besoin de ce placement pour subvenir à leur besoin. Ici, on parle d’un placement durable, décorrélé des marchés financiers, tout en évitant l’écueil de l’achat immobilier classique.

De plus à la différence de ce dernier, les revenus versés peuvent s’effectuer certes en espèce, mais aussi en nature, sous forme de bouteilles émanant directement de la propriété ou permettront leurs acquisitions à des conditions privilégiées.

Un investissement très peu risqué

La terre, la terre, toujours la terre. L’investissement dans un GFV est avant tout un placement refuge.
Les vignobles français ne connaissent pas la crise et continuent de surfer sur une notoriété mondialement reconnue. Chaque année depuis plus de 10 ans, le secteur français des vins et spiritueux réalise entre 7 et 10 milliards d'euros de chiffre d'affaires à l'export. Les vins & spiritueux sont essentiels pour le commerce extérieur et l'économie de la France.
- n°1 parmi les secteurs exportateurs de l'agroalimentaire français : les spiritueux et les vins représentent 83% de l'excédent de l'agroalimentaire.
- n°2 parmi les secteurs excédentaires français juste derrière l'aéronautique avec un solde positif de 9,5 milliards d'euros en 2012 en progression de 10,5%.
Enfin, les exportations de vins et d'eaux-de-vie de vins français valorisent près de 40%, ces performances montrant une parfaite décorrélation de celles des autres marchés. 

 

Présentation

Fonctionnement

Le GFV met en relation 3 acteurs : un gestionnaire, un exploitant et des investisseurs.

Ces derniers vont souscrire au capital d’une société civile appelée « groupement » par l’acquisition de parts, ce groupement acquiert des terres et les confie à un exploitant dans le cadre d’un bail à long terme d’une durée minimale de 18 ans, le tout étant administré par un gestionnaire.

Frais et ticket d’entrée

Il ne faut pas perdre de vue que c’est un investissement accessible, puisque le prix d’une part de GFV varie entre 2 000 € et 200 000 €. Cela dépendra bien évidemment de certains critères comme le domaine, le vignoble ou l’appellation.
En règle générale un nombre minimal de parts est requis lors de la souscription (entre 2 et 10), le ticket d’entrée se situant donc aux alentours de 20 000 € à 30 000 €.

Concernant les frais demandés au moment de la souscription, ils sont fonction du produit.

Rémunération

La rémunération se fait donc chaque année sous la forme d’une quote-part du loyer payé par l’exploitant.
Elle peut également être faite en nature, par l’attribution de bouteilles au tarif propriétaire, voir un mélange des deux.

Rentabilité

Le rendement moyen d’un GFV se situant dans une fourchette de 1% pour les domaines prestigieux, à 3% pour les domaines plus courant, auquel s’ajoutent les éventuels avantages en nature qui raviront les associés gourmets.
En revanche, en matière de plus-value à la revente des parts, les plus conséquentes se feront d’une part sur le long terme, car le prix d’un domaine viticole augmente lorsque la propriété est libérée de son engagement envers l’exploitant et d’autre part sur le haut de gamme, qui sera toujours susceptible de connaitre une revalorisation plus importante de ses terres.

Conclusion

         En conclusion, la France est le territoire parfait pour ce type de société. L’essentiel des GFV existants sont investis dans le Bordelais,
les autres étant répartis en Bourgogne, Pays de la Loire et la Vallée du Rhône.
Notre région, pourtant connue de tous, comme étant l’une de nos meilleures en matière viticole, est cependant en reste. Tout en poursuivant un objectif patrimonial qui est notre métier, nous avons véritablement à cœur de vous proposer un produit permettant le développement économique de notre région et de notre pays, tout en alliant le plaisir de se constituer une cave de renom.

 

(*) Les risques de l'investissement en GFV
Du fait de la nature de l'exploitation les GFV comportent cependant quelques risques.
Risque en capital : Le GFV n’offre pas de garantie en capital.
Risque sur les revenus : Le GFV peut être exposé à un risque d’impayés de son exploitant locataire et ne pas percevoir de revenus.
Il est donc important d'effectuer une bonne sélection du vigneron.
Risque sur la faculté d’achat de vin : En cas d’aléas climatiques ou qui priveraient l’exploitant d’une fraction importante de sa récolte, ou en cas de dénonciation des accords intervenus, les associés peuvent voir cette faculté temporairement ou définitivement suspendue.
Risque de liquidité : La liquidité est fonction des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la Gérance.

 

 

 

 

 

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