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Démembrement et nue-propriété, une stratégie gagnante pour votre gestion patrimoniale.

Souvent présenté comme le support idéal pour la transmission de patrimoine, l’investissement en nue-propriété représente aussi une stratégie gagnante pour vous constituer un patrimoine immobilier tout en vous assurant des revenus supplémentaires au moment où vous en aurez besoin, comme lors de votre départ en retraite par exemple.

Dissocier la nue-propriété de l'usufruit. Les avantages de l'investissement immobilier sans les inconvénients

Le démembrement consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier sans disposer de son usage et de ses bénéfices, qui sont acquis par un usufruitier. Vous investissez donc dans l’immobilier en achetant la nue-propriété d’un bien. De son côté, l’usufruitier achète l’usage de ce bien pour la durée du démembrement fixée par contrat. L’usufruitier tire aussi profit des revenus, tirés de la gestion de ce bien.

L’usufruitier, qui sera le plus souvent un institutionnel de la gestion locative, a en charge les démarches de gestion de l’immeuble concerné, l’entretien courant de ce dernier ainsi que la fiscalité s’y rattachant.

De votre côté, vous êtes déchargés de toutes contraintes administratives (pas de gestion locative, par exemple) et le bien concerné n’entre pas dans le calcul de votre base patrimoniale, élément nécessaire notamment au calcul de votre assujettissement à l’I.S.F. Si vous ne disposez que des droits d’aliénation de votre propriété (Vente, donation, hypothèque,…), vous êtes en revanche responsable des gros travaux (structure du bien, mur de soutènement,…).

Définitions

Nue-propriété : droit de propriété ne conférant à son titulaire que le droit de disposer d’une chose, mais non d’en user et d’en percevoir les fruits.
Usufruit : démembrement du droit de propriété conférant à son titulaire l’usage d’un bien appartenant à autrui et le droit d’en percevoir les fruits naturels et civils.

Acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier :

Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans une optique de transmission de patrimoine. Cependant, ce mécanisme est également, dans certaines conditions, un outil privilégié pour se constituer un patrimoine immobilier en limitant le montant de l'investissement initial nécessaire, dans l'optique, par exemple, de percevoir des revenus locatifs au moment de la retraite.

Un investissement immobilier nécessitant un apport moindre

Dans le cadre du démembrement, votre investissement en nue-propriété reste moindre qu’un investissement immobilier traditionnel, puisque l’usufruitier supporte une part de la valeur du bien.  Le contrat de démembrement fixe les règles applicables et notamment la durée de celui-ci.

Le montant de votre investissement sera équivalent au montant du bien immobilier, auquel sera soustraite la valeur de l’usufruit. Cette dernière est définie précisément par le contrat de démembrement, mais peut être estimée à environ 20 %   de la valeur du bien par période de 10 ans. Le choix de la  nue-propriété sur une période de 20 ans, par exemple, réduirait d’environ 40 % le montant de votre investissement.

 Le démembrement constitue donc une forme attrayante et pratique pour la transmission de votre capital. Mais, l’investissement en nue-propriété sera aussi idéal pour vous garantir un revenu complémentaire, à percevoir à l’issue du démembrement. Au terme de ce dernier, vous deviendrez, en effet, pleinement propriétaire du bien et percevrez les revenus (loyers), qui lui sont rattachés.

Une relation à deux, organisée et règlementée

Le contrat entre l’investisseur (vous) et l’usufruitier définit la durée de ce démembrement mais aussi les relations à venir entre les deux parties. Si la taxe foncière n’est due que par l’usufruitier, la prise en charge des grosses réparations par ce dernier pourra également être précisée par contrat, même si elle relève de votre responsabilité.

De son côté, l’usufruitier, en responsabilité de l’entretien courant, ne pourra prétendre à aucune contrepartie si les travaux, qu’il a engagé, ont augmenté la valeur du bien en lui-même.

Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez donc aucun revenu de ce bien et n’êtes par conséquent soumis à aucune imposition ni même prélèvements sociaux.

Les avantages de l'investissement en nue-propriété

Si le montant de l’investissement en nue-propriété est moindre que pour un achat immobilier traditionnel, il vous ouvre également droit à la déduction des intérêts dans les mêmes conditions que pour un investissement traditionnel. De la même manière, vous pourrez déduire certaines charges de vos autres revenus fonciers, et nous vous accompagnons pour profiter pleinement de chacune de ces mesures.

L’investissement en nue-propriété peut vous assurer aussi l’exonération des plus-values immobilières, calculée en fonction de la durée de détention (Calculer et déclarer sa plus-value).

Période concernée

Abattement annuel dans le cadre de l’imposition des plus-values immobilières

Abattement annuel lié aux prélèvements sociaux

Au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année

6 %

1.65 %

22ème année

4 %

1.60 %

Au-delà de la 22ème année et jusqu’à la 30ème année

/

9 %

L’exonération totale de la plus-value immobilière est donc acquise après 22 ans  de détention, alors que celle liée aux prélèvements sociaux sera effective après 30 ans.

 

Investir en nue-propriété représente donc bien une stratégie patrimoniale profitable à moyen et à long terme, à condition toutefois d’en maitriser toutes les contraintes et les spécificités. Pour en savoir plus, cliquez ici.

AVANTAGES INCONVENIENTS

La détention de nue-propriété n’entraîne pas la perception de revenus fonciers. Par conséquent, le nu-propriétaire ne sera ni soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.

Le nu-propriétaire ne dispose pas immédiatement de la jouissance du bien et n’en perçoit pas les revenus. 

Le nu-propriétaire ne déclare pas la valeur du bien au titre de l’ISF et il peut déduire, le cas échéant, l’emprunt contracté pour l’acquisition.

 

L’acquisition de la nue-propriété d’un bien est un instrument de capitalisation. 

 

Acquisition de parts en nue-propriété 

Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de parts de nue-propriété ne sont pas déductibles.

Possibilité d’acquérir des parts en nue-propriété avec un montant moins important qu’une acquisition d’immeuble en direct.

 

Acquisition d’un immeuble en nue-propriété 

 

Investissement dans l’immobilier avec moins de contraintes de gestion que de la pleine propriété car elles sont à la charge de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire doit en principe supporter les charges de grosses réparations (murs et voûtes, couvertures, fondations) du bien.

Les charges d’entretien sont supportées par l’usufruitier.

 

Déduction, dans la catégorie des revenus fonciers, des charges relatives à l’immeuble en cas d’imposition de l’usufruitier en revenus fonciers ou d’usufruitier ayant la qualité de bailleur social.

 

 

Pas de récupération de TVA possible sur l’acquisition de la nue-propriété et les travaux réalisés par le nu-propriétaire.

Droits d’enregistrement ne portant que sur la nue-propriété.

 

Plus-value immobilière exonérée d’impôt sur le revenu après 30 ans (15 ans pour les cessions réalisées avant le 1er février 2012) de détention pour les particuliers.

 

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